旅游地产，所有依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。

较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

旅游地产

发展

2013年3月5日召开的十二届全国人大一次会议上，温家宝总理在政府工作报告 中提出要“抓紧完善稳定房价工作责任制”，第一次明确将稳定房价作为对地方政府的考核问责制度，以及前不久出台的新“国五条”。房地产调控政策的密集出台，必定对我国房地产市场形成打压，旅游地产也不能幸免于难。

旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产，二、三级城市靠资源”的泾渭分明的发展态势。北京、上海、天津等一级城市的旅游房地产基本上走“地产”路线，以人造景区、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开发;而二、三级城市的旅游房地产则主要走“旅游”路线，依托区域的高等级旅游资源进行项目配置。同时，由于我国地理、经济发展特性，形成了沿海地区经济发达、景观资源丰富等特点，旅游地产业率先在这一区域落足，而中、西部旅游地产不仅仅在数量上较少，且多集中在城市的附近相邻郊区。旅游与地产的结合不但是互补关系更是一种互惠关系。旅游带动了地产项目的人气，促进了地产项目的价值上升;地产项目弥补了旅游的资金缺口、实现了短期盈利同时又借助了旅游的自然资源。旅游地产是房地产开发中的对于资源整合和产业整合应用的最卓有成效的一种模式。

定义

旅游地产是较热的话题，一方面作为国民经济战略性支柱产业的旅游业在我国已遍地开花，受到各界各行的关注，另一方面，房地产业更是我国经济发展的主要支柱之一，两者的结合形成新的业态——旅游房地产业虽然发展迅速，但是关于其定义，仍没有一个严明的规定，具体阐述如表格1：

表1：旅游地产的概念界定

由以上对于旅游地产的定义可以看出，旅游地产多侧重于度假旅游，或强调以旅游发展为主体，以地产为延伸；或强调发挥地产主体功能的同时赋予其旅游功能，从而扩展地产行业的内容，吸引更多的消费客体。而勇先创景认为：旅游地产，顾名思义旅游+地产，是彼此的延伸，并没有严格固定的谁占主导，主导地位的不同只是决定了旅游地产开发模式的不同而已，并不能改变其是旅游地产的本质属性。依据旅游地产中旅游和地产因素所占的分量不同，会出现以下几种情况：情况一：地产功能只是旅游功能的一部分 。情况二：旅游功能只是地产功能的一部分。情况三：彼此不存在包含与被包含的关系，只是两者的交集构成旅游地产。

　　情况一和情况二是将其整体看成旅游地产行业，其中因主体地位不同而出现两种情况，而情况三旅游地产只是整体旅游区域的功能之一，是在旅游和地产出现交集的情况下出现的，如若细分，还会因为两者的功能的强弱不同又出现两种情况，但总而言之，以上都属于旅游地产，即只要是有旅游因素和地产因素，相结合产生的， 便可形成旅游地产。

产生

旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利，可谓暴利项目。但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须有人气。没人去的地方什么房子也很难卖。

旅游地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。

当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性；而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。

旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。

特点

我们总结了国家的旅游地产由有着以下的详细的特点：

优雅的环境资源：旅游房地产开发多选择在风景名胜区，风光秀丽、气候宜人，同时也注意当地历史文化氛围及文脉的开发。传统房地产处于价位的思考，对自然环境的要求往往不是很高。

专业的物业管理与酒店管理：与普通住宅相比，配套设施和服务是旅游房地产关注的重点。旅游房地产项目除为客户提供完善的日用设施外，同时解决水、电、道路、通信等一系列配套公用设施及购物、运动、休闲娱乐运动场地等，也就是为顾客创造一个环境优雅、设备齐全的小社会，优质的服务则形成了旅游房地产专业的酒店管理特色。

符合旅游度假的设计方案：旅游房地产开发的主要功能之一便是满足人们的度假需求，开发注重营造和谐、舒心、安静、轻松的气氛，营造一种旅游文化，使消费者脱离日常工作压力，复杂人际关系的困扰，寻到自己的一片净土，身心得到调节。漫漫沙滩，青青草地，悠悠蓝天……均是旅游房地产开发所追求的，其建筑风格多突出休闲色彩。这远远超出了传统开发对单纯住宿条件要求。

投资回报率高：旅游房地产的经营者以自己优越的房产资源，标准化的服务模式来吸引投资者，然后在经营中获利，同一房产可以在不同的时段租借给不同的消费者，提高了房产的资金回收效率，对于一般旅游产品而言、投资回收是缓慢的。景区主要依靠每日的门票，酒店依靠房间的出租，小额的交易使其投资的回收期漫长，而对于住户来说，首先可以将旅游房地产作为一种投资选择，自己出钱买下其中的一个单元或多个单元，成为业主，然后再委托开发商去管理经营，获取相对稳定的投资回报。

消费档次高：旅游房地产自诞生便具有贵族化色彩，在国外它还是中产阶级的消费品。国内旅游房地产的消费者群集中在城市的高收入阶层，他们经济状况良好，希望拥有较高品位的住宿条件和度假环境，传统的旅游项目已不能满足需求。传统旅游业中，酒店高中低档的设立涵盖了各个收入阶层人们的消费，景区游览更是面向大众推出的产品。

消费的可存储性和期权消费：旅游房地产在消费时间上可以是多次的，即一次性购买多个时间段或生前永久性（如养老型酒店）的消费权。时权酒店出售的便是每一单位的每一个时间份的一定年限内的使用权。购买分时度假产品的消费者还可将自己的度假权益交换至分布于世界各地的度假村。例如，密云"金海豚"的分时度假产权酒店的购买者不仅拥有其所有权或使用权，同时享有"亚洲酒店资源联盟"所辖东南亚、港澳地区和内地多处旅游胜地500多家四星级以上酒店的交换和使用权。在旅游业的其他领域，一般是在当时当地购买或提前异地预定产品，而在当时当地消费，不存在储存消费和期权消费。

发展历程

国外

贵族消费阶段：旅游地产的贵族消费阶段最早源于19世纪以前的地中海区域，由于处于历史文化的交汇点，经济发展也具有优越性，出现了旅游地产的雏形，因此，旅游地产本身就源于贵族等社会高层的需求，并以法国南部和意大利的那不勒斯最为盛行。

分时度假阶段：分时度假所产生的旅游地产主要源于旅游业的度假旅游分支，因此，在旅游地产发展初期，只是旅游度假的延伸。最初的分时度假是在度假胜地依据旅游度假的季节时段，将其区域内的度假公寓分时段售卖产权，用于代替住宾馆、酒店等，给游客增加宾至如归的自由快感的同时，获取较高的利润，后来随着度假的周期性以及回头率较高，度假公寓的出租相对具有固定性，即在每年的这一段时间，某所公寓只属于特定人，并且住户可以在该特定时段对其度假公寓的使用权进行出租。

我国

萌芽阶段：20世纪80-90年代，在经济发达的沿海地区，尤其是改革开放较早的省市，房地产建设较多，供过于求，出现房屋空置，这为旅游地产的产生提供了机遇。对于主要集中在旅游城市、沿海地区和比较发达的大中型城市的空置房屋来说，最合理的也最为有效的利用方式便是将其作为旅游物业，达到双赢的目的。1994年前后，海南的三亚、广东的珠海，提出要发展休闲度假，打造顶级旅游胜地。

　　发展阶段：21世纪以来，房地产业和旅游业分别称为我国拉动内需的两个热点行业，发展势头十足，并且随着城市房地产开发重心逐渐偏移，房地产市场进入新一轮整合过渡期，市场投资和消费模式逐渐转变，如北京、上海、深圳等地的销售市场都出现了萎缩的前兆。大量的传统房地产资金开始开辟新的领域，其中就包括旅游度假物业的开发。旅游交换平台逐步形成，住宅消费开始由需求型向舒适型转移，旅游需求多元化，使旅游地产业进入了新一轮发展时期。旅游地产类型也从单一的酒店、主题公园转向游乐设施、度假别墅、第二居所等多元化并存的发展态势。

　　快速发展阶段：我国旅游房地产呈快速发展之势，仅涉足旅游地产的公司就超过两百家，并且无论是房地产界还是旅游业界内都十分看好未来我国的旅游房地产市场。其中以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店近百家。从最早的深圳华侨城旅游主题公园项目拉动地产开发到后来的海南“南海传说”、三亚、博鳌等，旅游房地产项目在全国层出不穷，取得了较大的市场反映。

分类

旅游地产，从某种意义上来说，它是一种经济综合体，它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面。

从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类——旅游景点地产，旅游商业地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。

景点地产

主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间；

商业地产

主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间；

度假地产

主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等；

住宅地产

主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。

产品

随着中国旅游地产的迅速升温：市场中常见的几种旅游地产产品有以下几种：

分时度假

分时度假从实质上看，是介于房地产产品和酒店产品之间的一种中间产品。旅游地产中分时度假酒店（公寓）就是加入了分时度假交换体系的“时权酒店”。在分时度假产品中会涉及多方主体：开发商，拥有房产产权；销售商，作为开发商的销售代表向公众销售分时度假产品；度假房产管理公司，管理和维护分时度假房产；分时度假交换公司，向具有分时度假房产使用权的消费者（会员）提供不同地区之间的分时度假产品交换业务；其他还有律师、金融机构、咨询顾问等直接或间接与分时度假相关的专业群体。在我国现阶段，分时度假产品中的各方主体发展不平衡，全国可发展分时度假的产品有上千处，但专业的销售商不到20家，真正在运作点数制进行交换的系统更是屈指可数。

分时度假在全球的稳健发展已经预热了中国市场。为全球分时度假行业提供相关产品和服务的最大供应商RCI公司已经于4月中旬与国内的中安达公司签署了协议，意与中国公司共同建设分时度假市场。

主题社区

在房地产竞争日益激烈的北京东部，将崛起一个仅配套住宅项目的建筑面积就达80万平方米的旅游地产大盘。该项目暂命名为“北京旅游主题社区”，总投资预计达20亿元人民币，位置在东四环与京沈路交界的东南角。项目总占地面积约为1.5平方公里，规划有50万平方米的名为“欢乐森林”的主题公园，主题公园的活动内容和模式近似于美国的迪斯尼乐园，初步预计将于2005年11月开园。

产权式

产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。与银行储蓄和投资股票债券相比，投资风险相对较小的产权式酒店有望成为中产阶层的首选。对于投资回报率来说，其实就是出租率，只有高出租率的保证，才能提高投资回报率并降低投资风险。而出租率直接与物业的地段、稀缺性以及品质相关，因此地段好，有特色的产权式酒店才能成为投资者眼中的宠儿

新政影响

国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定，坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。　此前坊间已有传闻的关于“二套房”的政策并未出现其中，而业内普遍认为此次会议中并没有新东西出现，只是对以前既有政策的再次强调。对此，北师大房地产研究中心主任董藩表示，此次会议从内容上来看并没有实质性的新政，对于后市预期的印象可能大于实际上对于当前楼市的打压。

“喊话、干预预期的目的强于实际打压意图。”董藩表示，从内容上看暂无实质性新政，价格控制目标、考核问责、扩大房产税试点都是常规说法。

董藩表示，会议提到的完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五条

发展现状

1.区域分布不均衡

我国文旅地产主要集中在自然资源较好的区域，区域发展不均衡性明显。海南、环渤海、长三角三大区域的项目数量最多，分别占全国文旅地产总数量的21%、17%和16%；最近几年，西南、两广和闽东南地区文旅地产发展也非常迅速；六大区域占到全国文旅地产总数的78%，不同区域有其各自的特色标签特征。

海南：文旅地产先行者。海南由于优渥的气候条件及滨海景观资源，是全国文旅地产开发量最大、最为集中区域，近两年开发已逐步回归理性；

西南：文化旅游为导向；集中于成都、重庆、贵阳和昆明等城市，项目注重文化特色的开发与打造；

长三角：大城市群落的5+2消费需求；长三角区域经济发达，城市化水平较高，因此相对可利用的资源开发有限。区域内项目主要满足大城市群落的5+2的休闲度假需求，此外，长三角区域各类各具特色的文旅小镇近年来发展迅速；

环渤海：滨海度假向多元复合方向发展；环渤海区域满足北方客群就近度假旅游需求，该区域拥有滨海、滨湖、森林等珍稀度假旅游资源，目前旅游地产项目中规划有高山滑雪、温泉疗养、都市购物等多种复合业态组合；

两广与闽东南：后起之秀；两广区域气候宜人，滨海资源优渥，闽东南区域山体、湖海、温泉等自然资源丰富。这两个区域目前以滨海、山体、主题三大旅游地产项目为主，另有小部分滨湖、温泉、高尔夫和古镇项目，未来有广阔的发展前景。

2.自然资源依赖度高

截止至2015年底，据统计发现，我国文旅地产核心卖点仍为山地、湖滨和滨海等自然资源，三者分别占全国文旅地产总数量的13%、29%、24%，合计达66%。随着我国文旅地产同质化现象逐渐严重，客户黏性不足的问题已开始显现。因此近年来纯粹以自然资源（滨海、湖滨、山地）为卖点开发的项目已有下降趋势——14年占比78%，15年占比64%。

开发趋势

一、主题旅游地产先行，目的地体验升级

主题旅游地产是度假酒店旅游地产的灵魂，以主题旅游地产经营实现有序的和精致的市场细分。将主题旅游地产文化的各种元素融入到饭店的建筑设计、环境装饰、经营空间、服务过程、管理系统之中，形成凝聚于主题旅游地产品牌中的产品新形象，也只有这样经营主题旅游地产，度假酒店旅游地产的才是真正有价值和生命力。度假酒店旅游地产的经营必须有准确的主题旅游地产定位，一是规模的定位，一是功能的定位，一是风格的定位，还有就是特色的定位，然后通过主题旅游地产环境与氛围来展示主题旅游地产。并且，不管是何种主题旅游地产定位，都应该是从客人角度出发，能带给客人独特的度假感受，让顾客获得富有个性的文化感受，同时将服务项目融入主题旅游地产，以个性化的服务取代一般化的服务，让顾客获得独特而难忘的体验。

二、 度假旅游地产类型、层次、经营方式的多元化

市场经济是自由经济，由于经济主体的多元化，必然带来经营方式的多元化。

三、低碳生态化、智能化的发展趋势

回归自然是现代都市人的梦想，而度假旅游地产正是实现这一梦想的载体。所以在尊重自然的时，最大限度地保持原有地形地貌，创造出“尺度适宜与湖泊、海景为友，与山相邻，融于自然”的景观效应；在建筑与装饰上注重环境的营造、服务项目设计、功能生态布局与空间的使用效率；强化低碳生态环保意识，如节能降耗：采用绿色建筑、太阳能与建筑一体化、分散与集中相结合的资源优化配置和循环利用、绿色交通及废品处理、一次次性用品改造等。

“国五条”

国土资源部22日在京召开全国房地产用地管理和调控工作汇报会。国土部副部长胡存智指出，会议旨在贯彻落实国务院234次常务会议精神，准确把握当前房地产市场调控工作面临的严峻形势、复杂形势，主动配合相关部门做好房地产调控，确保房地产用地市场平稳。此前，国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。提出坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。

旅游发展

调控持续、需求外溢、旅游地产持续走强

盘点2012，《旅游法》颁布、十八大召开、系列利好政策助力旅游及相关产业发展，无形中为旅游地产的发展提供了一个广阔的平台，也为旅游地产可持续发展提供了坚实基础和动力保证。展望2013年，旅游地产在消费需求、政策管理、投资需求、发展方向、运营管理、经营方式六个方面将呈现以下态势：

消费需求方面，国民已把休闲度假当作生活必不可少的一部分，度假旅游市场在经历了从疗养康复到疗养游乐再到养老度假三个阶段后，已经由一种概念上升到寻求产品与项目的支撑;

政策管理方面，房地产市场调控长期化已成为一个趋势。房地产行业改变以往粗放的发展模式，以土地为王、资金为王的时代将逐渐转变成为专业为王的时代。这对企业提出了更高的要求，也为新型的旅游地产带来发展机会;

投资需求方面，对于投资需求来说，由于国内投资渠道过少、其他投资产品的风险也较高，这使得更多的投资者将目光转向不受限购影响的旅游地产。对于改善需求客户来说，景观优美、环境静谧的旅游地产满足了其对生活的改善、养生的需求，且又兼具价值投资;

发展方向方面，旅游地产文化化与主题化;健康依然是主旋律，度假产品多样化;环城市度假设施更加适应家庭式短期度假需求;创新化和多样化成为发展方向;

运营管理方面，旅游地产开发商将更加关注营利模式、融资模式、组织管理、消费驱动、主题定位、规划设计、营销传播、售后服务;

经营方式方面，旅游地产机遇与风险并存，企业的专业运营是项目成功关键，将呈现经营长期化、合作多元化、运营组合化、服务精细化的特征;

鉴于旅游需求和消费需求的情况，以及相关产业对基本性地产建设、公共设施等方面的正面推动效应，将受到地方政府支持的预期，旅游地产的发展空间广阔，特别是在十八大“生态文明”与“美丽中国”的建设目标下，将进入一个崭新的发展阶段，并将持续走强。

春节状况

传统的楼市淡季――春节。根据最新发布的中国主要城市春节期间楼市交易数据显示，2月9日至2月15日监测的27个城市成交量，较去年同期普遍上升，在同比上涨的21个城市中，14个城市增幅超一倍，其中贵阳同比增幅高达2675%。报告称，2013年春节期间(2月9日至2月15日)，从成交面积来看，重点监测的27个城市楼市成交面积较春节同期(2012年1月22日至1月28日)相比，其中同比上涨的城市达21个，更有14个城市成交面积涨幅超过一倍。

其中，被曝出隐含巨大库存风险的贵阳市，在春节迎来一波强劲反弹，同比涨幅最大。贵阳筑房网预售备案数据统计显示，春节期间贵阳共成交399套，同期的30倍。除此之外，温州涨幅其次达1433.33%。而在重点监测的北京、天津、上海、杭州、武汉、南京、广州、深圳、成都、重庆等10大城市中，同比涨幅最大的为成都，成交面积较去年同期上涨227.78%。

一线城市中，除深圳春节期间只成交1套房，跌幅超九成外;上海成交41套，同比上涨158.82%，尽管成交数量不多，却也是2010年来的最好成绩;广州网签82套，同比上涨1.8倍。而受春节长假期间网签暂停影响，北京全市二手住宅交易量陷入谷底，但是春节期间，尤其是正月初三之后，房源供应量和客户需求量明显增多。来自伟业我爱我家的统计数据显示，春节长假期间，北京二手住宅市场新增客户登记量同比大幅上涨170

备受关注

如今旅游度假区旅游地产备受关注，难道是开发商是假借旅游开发为名进行圈地？如此大规模旅游地产开发，是否会对旅游产业形成冲击，造成未来整个行业亏损。许多人不禁要问：“旅游地产的下一站到底在哪里?”旅游地产专家李树平说：“旅游文化开发，要依靠创意引领。”

这一理念得到了众多旅游地产专家的认可，很多旅游地产的业内人士担心，文化创意最终会沦为旅游地产的“美丽外衣”。王安石认为旅游地产不能只注重物质利益，中国主题公园的没落就是没有很好的结合当地文化，缺乏创意，最后就变成了旅游房地产。”

文化是旅游的源泉，文化产业和旅游产业同属于国家重点发展产业，可以为旅游地产注入源源不断的活力。“旅游地产和文化产业融合十分必要。”袁岳认为，“但同时必须克服开发商认知和理想的差异，要从终端即旅游客户的需求出发来思考。而旅游地产和文化的融合也需要更多考虑双方的共通之处。”

有些专家认为旅游地产的发展应当顺势而为。“如果要发展，必须有新的观念、新的模式、新的资源。不能单靠一个酒店、一个景点发展，应当向综合体转变。”史教授表示。而这种转变的载体就是目前最有潜力的文化创意产业，它可以承载和实施有思想、有主题、有内容的项目。如果从建筑设计师的角度提倡用一种“慢”的思维来发展旅游地产，不论是发展地产还是发展旅游，都应当结合当地的文化，提高旅游地产的文化内涵和品质。

资源开发

旅游地产开发八大引擎资源类型

旅游地产开发八大引擎资源类型是滨湖旅游资源、滨海旅游旅游资源、温泉旅游资源、地文景观旅游资源、主题公园旅游资源、高尔夫资源、文化古镇旅游资源、会展商务资源。

旅游地产的开发

旅游和房地产是完全不同的两个行业，相互交叉、理念渗透，形成了许多边缘性的全新综合结构，如产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街、 shopping mall 等等模式。

其中，以别墅开发为主流，已经引起地产界的广泛关注；产权酒店即将迎来大规模推广的时期；与商业地产结合的中央游憩区、滨水休闲区、餐饮街区、娱乐街区、古文化古建筑街区、 shopping mall 等，已经成为城市休闲餐饮娱乐及购物的主力消费场所；而旅游小城镇开发及旅游城市开发——这种将旅游区域开发与城市经营全面结合的旅游地产提升模式，已经出现，并逐渐走向流行。从旅游的视角看房地产。认真思考旅游与房地产之间的结合，能够实现房地产的提升。

旅游地产的开发这主要体现在以下几个方面：

景观设计：景观是旅游的基础资源，我国的景观评价、景观设计已经具备非常成熟的专业技术。而房地产对环境景观的理解，还长期停留在园林绿化的传统框架内，若能借用旅游业已经形成的理念、素材与技术，将形成新的提升。

主题定位：旅游项目设计，非常讲究主题定位，这对提升附加价值和塑造吸引力具有极大的功效。这也是房地产项目能够借鉴的内容。

游憩方式设计：游憩方式设计中的很多理念与技术，在旅游开发和房地产开发中是通用的。比如，情景设计、体验设计、娱乐化设计等，对房地产开发有实际的借鉴价值；居住、办公等房产的过程化设计，休闲空间与功能设计，景观与观赏方式设计，对旅游开发有借鉴价值。通过塑造吸引力，增加游客量、延长滞留时间、提升消费水平等游憩方式设计和分析方法，对商业地产开发更是别具意义。

打造旅游地产的关键点

第一，旅游地产活动营销本身不能解决长期的发展问题，我们要把项目建立在长期的、可实施的项目上。

第二，地方经济的发展需要多元化的产业支撑，旅游需与产业结合，关注产业转型、就业趋势转型等问题非常重要。

第三，金融服务业是催化剂。其实像丽江的发展，是有很多金融创新的东西在里面。

塑造高品质环境是旅游地产成功的必备

第一，旅游地产必须要有景观、绿地、生态系统，如果没有生态系统如何放松身心体验自然。

第二，旅游主题要嵌入艺术。我们看看欧洲、美国真正成功的项目，都是艺术家集中的社区。

第三，我们强调整个环境的塑造，还应包括着力打造社区舒适、新颖的生活方式

发展空间

旅游地产的产生始于法国地中海沿岸，当时地中海沿岸开发了大量海滨别墅，一时间欧洲、北美的游客蜂拥而至，地中海成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。20世纪60年代法国阿尔卑斯山的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户。今天，分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等已遍布世界。在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国，马来西亚、新加坡等国家的旅游房地产方兴未艾，大批国际地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，并获得了可观的收益。

在此感召下，各地的旅游房地产项目接踵而至。其中包括北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大”产权酒店；位于秦皇岛度假区在北京发售的“维多利亚港湾”酒店式公寓；新世界集团投资的海南新世界家园等。中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”（产权式酒店），7月在上海开盘，仅一星期内便售出产权客房近60套；还有位于深圳大梅沙的四星级酒店-----雅兰酒店六成客房192间已被买下，业主除了可以享受酒店式家居生活外，还可以通过委托经营与酒店经营者分享利润，实现新的休闲置业方式。这样的旅游房地产开发例子在国内正越来越多，其发展的空间也越来越大。

北京、上海、大连、青岛、海南、广东、深圳、四川等地已开发的旅游房地产项目已达到上百个，以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店就已超过80家。其投资商除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、海航、中信、中旅等大型企业， 同时也包括天鸿集团、万通集团等一大批房地产投资商、开发商。

旅游地产成为市场新宠

2011年，随着国家严酷新政对高房价的大力打压，曾经火爆的传统住宅市场成交表现逐渐黯淡，新政无疑很大力度的压缩了住宅市场的投资空间，限制了投资客的投资和投机性需求。在此形势下，旅游地产凭借其政策导向性和资源稀缺性优势深受投资客们青睐，成为万众瞩目的楼市新宠！

旅游地产升值潜力巨大

随着国家对旅游业战略性支柱产业的明确定位，纵使在新政打压下，旅游地产依然成为众多独具慧眼的投资客所共同关注的焦点。旅游地产受到热捧并不难理解，在自然资源日益紧缺的当下，旅游地产的最大优势即在于其对自然的占有。

旅游地产的核心

旅游、休闲的生活方式已逐渐被中国人所接受，随着中国经济发展，中国人对健康、绿色的生活拥有更多需求，越来越需要通过旅游、休闲以及自己的私属空间来提升生活品质，因此糅合文化、旅游、休闲的地产项目将成为地产界新的开发目标。由美国JMP高尔夫设计集团Mark Hollinger大师主创设计的辉煌27洞国际高尔夫球场，以及世界一线星级度假酒店、御水温泉SPA、国际会议中心、法式红酒庄等完善的辉煌云上，是 京城有名的旅游地产。该项目位于北京西北部延庆张山营镇西部，背依松山美景，俯瞰官厅水库，总占地面积约5000亩，绿水青山环抱、景色秀丽、空气清新如天然氧吧。

随着国家对旅游产业的支柱型战略定位，政府加快高速公路等市政基础设施建设，旅游地产度假区项目，对具备经济实力、注重生活品质的人群而言，既是与家人享受第二人生的度假产品，又是保值增值抗通胀的优秀投资选择。

经济价值

旅游地产名称创意的文化引力与经济价值

自1989年深圳“锦绣中华”建成开放以来，旅游主题公园作为一种现代旅游形态，曾一度成为我国旅游景区中令人羡慕的佼佼者。进入20世纪90年代以后，国内旅游热的兴起，使庞大的国内旅游市场被启动，诞生了一批非常成功的主题公园，如深圳华侨城的锦绣中华、中华民俗村、世界之窗等。在层出不穷的主题公园里，文化创意成为景区的灵魂所在，而极为契合文化主题的景点名称则会成为游览体验中的点睛之笔。

专家解读

在我国对房地产保持高压调控政策背景下，大部分资本开始转向旅游业，这就使得旅游地产成为媒体议论的热点。对此，旅游地产专家陈元夫教授认为：“要想对旅游地产有个大致的概念界定，分类加以认识和评判，首先要科学认识旅游地产发展的主要动因所在，探索可能影响调控的路径。”

除了以上的专家观点，旅游地产还要明确旅游管理部门在职能局限的情况下，表达对旅游地产调控明确的态度，在力所能及情况下，对其发展进行引导，从旅游的角度认识旅游地产，就是以旅游住宿功能为中心的地产项目，就是客观存在的、作为旅游业核心要素的旅游星级饭店等。从地产的角度来认识。旅游地产应该是商业地产和住宅地产中的一部分，它在经营模式、功能和用途上区别于普通住宅等地产形式。下面让我们看看专家对旅游地产的三方面观点。

应警惕靠炒作旅游概念的名不副实的所谓旅游地产。一些以国内外著名旅游地名称(侵权之事另当别论)命名的房地产社区，由于注入了旅游时尚概念和元素，地产商当做旅游地产销售，购买者因为旅游地产概念吸引而购买，其实是概念炒作。比如，鉴于市场对欧美优美生态环境和文化的钟爱，很多地产社区就借用这些地区的地名，像地中海、加勒比、北欧森林等等。同样一个旅游地产项目，加上旅游地名等概念，如同在商品上上贴了一个“使人们产生美好联想”的标签，客观来说对这个地产项目的经营和销售会有一定的作用。但这种类型的旅游地产仅仅停留在概念上，并不是地产实体本身，属于消费的陷阱，是名不副实的旅游地产。

开发模式

1、模式简介

这种开发模式，一般是依托当地的旅游资源，开发旅游项目，为当地赢得人气，将生地做熟，再开发商品房，为旅游注入新鲜血液的同时增加房地产自身的价值，达到双赢的目的。

2、华侨城模式简介

本文中所引荐的深圳华侨城正是采用这种开发模式，为后来旅游地产的发展模式开天辟地，准确的说，深圳华侨城旅游地产开发采用的是主体园区+地产开发模式，“旅游带旺地产、景观提升品位、地产返哺旅游”是华侨城“旅游+地产”模式的核心，也是其核心竞争力。（二）地产+旅游同步开发——芙蓉古城

1、模式简介

开发模式顾名思义，即旅游与地产同步开发，彼此互动，这对区域旅游资源以及基金要求相对较高，最终也是共赢的目的。

2、芙蓉古城模式简介

芙蓉古城是以“地产+旅游”同步开发的模式引领西部的旅游地产项目，成为21世纪初旅游地产的开发楷模。具体来讲，是采用旅游文化带动地产开发模式，即将旅游的诸多文化、创新设计等因素创造性的融入了地产开发。芙蓉古城将其传统民居建筑与现代民居理念进行创新性的融合，秉承中国建筑特色，结合川西民居风格，同时融入江苏、云南、唐风建筑等中国传统建筑的精髓，将旅游与地产因素在建筑风格上融为一体，使两者顺利融洽，达到互动共赢的局面，从而造就了芙蓉古城的辉煌成绩。

古村开发

1、模式简介

古村落重新改造开发是旅游地产的又一创新性开发模式，通过对旧城进行改造，同时保护其古村落的价值，发挥其旅游功能的同时实现地产的另类功能，以古村落为依托，将旅游与地产融合起来，也可以为当下新农村改造提供一个有效开发途径。

2、中坤模式简介

中坤的旅游地产是策划、包装未开发的自然旅游资源，等景区发展到一定规模时再介入地产配套服务，其本质上是一种旧城改造、古城保护和旅游房地产相结合的模式，用图例来表明，即如下图，被誉为“中国画里的乡村”黄山黔县宏村正是由中坤集团进行打造：修复宏村旧村的危旧房，整治宏村环境，修通道路，租赁政府招待所，将其改造成度假山庄。并获得“中国明清博物馆”的美誉，在2000年被联合国教科文组织认定为世界文化遗产，并获得国家4A级旅游景区牌照。

产权酒店

1、模式简介

产权式酒店——养生公寓，是房地产与旅游项目嫁接后的产物，用于常规经营和使用权出让的养生公寓，即酒店将每间客房的产权独立，分别出售予投资者，投资者在购买了产权式酒店的产权后，可将手中的产权进行转让和自由买卖，也可以确定自己每年使用酒店的天数，其他时间则交由酒店管理公司统一出租、经营，投资者收取一定比例的返租（经营）收入，以实现保值增值。

2、产权式酒店——养生公寓开发要领

（1）项目定位策划时充分重视利益主体的利益平衡机制

产权酒店之养生公寓是不同利益主体结合的产物，各利益主体平衡机制的设计非常重要。北京勇先创景规划设计院在产权酒店的设计上顾及开发商、酒店管理方、购买业主三方利益，其均衡点在于酒店的长期稳定经营。产权酒店就是多方利益相综合的中间产品，把握利益的平衡是该项目成功运作的关键。

（2）注重产品的适用性和有效性

不是一味的拘泥于星级标准，十分注重养生公寓的适用性和有效性，注重酒店细节设计对运营成本和投资回报的影响。包括面积、户型、装修、设施配套等。养生公寓从根本上可以说是二次置业，其特点是在不同的文化背景下提炼出不同的主题，把产品的特色突现出来，倡导差异化经营，吸引投资者投资和吸引消费者居住。

（3）回报模式的灵巧运用

回报模式设计上，设计了一些灵活的回报方式，力求做到不违规不违法。比如一是尽量用消费券的形式对业主进行回报，以规避财务上不规范的做法并带动业主及业主圈内人士的消费：二是产权酒店有一定的规模，只销售一部分产权房，另外一部分做分时度假产品，在不改变产权的情况下，锁定旅客，减少酒店的空置率。

3、阳朔县乡村旅游示范项目之养生公寓——产权式酒店开发策略

（1）明确目标市场定位，建立多层次的度假公寓——产权式酒店

居民消费潜力巨大，旅游享受层次分化，针对不同消费群体建立多层次的养生公寓，建筑样式多样化，承载文化多元化，以西体中用为主要指向，多数单体建筑体量不一，并与田园景观完全融合在一起，养生公寓每户配备10-30亩的土地，供业主自己经营或交由公寓统一管理，也可雇佣当地百姓为其看管。

（2）规模化发展、品牌化经营

集中精力打造养生公寓品牌，为客户提供养生设施优惠等多种附加值，产品售出之后，仍继续依靠良好的服务维护其品牌和形象，建立一种长期、可持续的发展机制。

（3）大力推广养生型服务，下大力气将“景观田园+生态养生度假”模式引入养生公寓

以田园、果树为依托，以“景观田园+生态养生度假”为主要形式，以绿色、环保特色的绿色建筑搭配田园，体现休闲性、养生性和趣味性。

（4）面向国际市场

随着阳朔旅游产业开发的日益完善，不仅吸引了大量的国内游客，也受到了世界各国朋友的青睐，将特色养生公寓介绍给周边国家，增加外汇收入。

地产总结

2011—2012年，曾经火爆的传统住宅市场成交表现逐渐暗淡，影响了投资客的投资和投机性需求。在此形势下，城市消费领域的拓宽及购房者对区域景观和居住环境的要求逐渐提高，旅游地产凭借其政策导向性和资源稀缺性的优势深受投资客们的青睐，成为万众瞩目的楼市新宠！在开发的过程中，有成功的也有不成功的。本文的目的就是为了完善旅游地产开发体系和资源保护体系，以期为旅游地产开发商及投资商，提供参考，旅游地产在开发前一定要抓住时机，统筹规划，合理布局；将保护资源和项目创新相结合；准确定位，强调文化内涵；精心设计，营造良好环境。旅游地产在开发后，一定要有良好且合适的运营机制，提供周到的管理及贴心的软性服务。

总之，所有旅游地产都依托周围的旅游资源而开发建成，并把某种特色的资源作为核心驱动力，把旅游、休闲、度假、娱乐、居住等功能融为一体，开发具有最好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。勇先创景夏家勇认为：旅游地产的开发模式是先培育核心旅游产品，即形成核心的吸引力，顺理成章的将生地做成熟地，然后再开发地产。这样旅游地产的开发其实是以“创新为主，模式为王”了。

开发思路

城郊旅游地产开发思路一：研究市场，项目定位准确。城郊旅游房地产要找准在整个房地产业项目体系中担当的时代性角色，避免同一地区在产业与项目结构上的雷同，努力发挥项目的独特优势，将土地、人口、民俗、文化、环境等因素，围绕功能和客户定位，整合到开发项目中去，培植独特的优势。

城郊旅游地产开发思路二：根据项目具体特点，设计适合本项目发展的模式。城郊旅游房地产的开发一定要开创自身的发展模式，不能照搬照抄，防止项目的雷同化，在人本服务、项目设置、建筑特点、软件配套方面要有自己的特色。

城郊旅游地产开发思路三：复合产业业态设计。复合产业业态，将传统的旅游产业与商业、地产业、会展产业、运动康体产业、教育产业、创意产业、博彩业、农业、工业等结合，确定不同的角色，在角色定位的前提下，围绕开发项目的角色与目标，努力挖掘自身的优势，利用恰当的商业措施与文化联姻，用市场的方式运作才能获得最佳经济效益。

城郊旅游地产开发思路四：注重项目策划和创意，提升项目的品牌含量。项目的规模与功能，布局的尺度与收放，氛围的营造与把握，都应在创意、策划中很好地确定，最终通过新颖朴实的外观、功能完善的内涵、配套齐备的设施、自然谐调的韵味，塑造项目的特色和魅力，提高品牌的含金量。

城郊旅游地产开发思路五：重视景观规划，合理安排布局。规划是建设的龙头，城郊旅游地产项目必须统筹规划、合理布局、均衡布点、具备人本关怀，既着眼当前，又立足长远，将旅游房地产的开发效益与风景区生态环境保护、文化生态优化结合，实现经济效益与社会效益、环境效益的统一。

城郊旅游地产开发思路六：商业运作模式设计多样化、特色化。商业运作模式设计是开发城郊旅游地产不可或缺的，运作模式设计时要注重多样化、特色化、时尚化，通过不同的运作模式，来提升城郊旅游房地产的吸引核。

房企动向

据媒体报道，在举行的多地房交会上，旅游地产异军突起，从“配角”成为了“主角”，集体“抢客”，俨然成了“香饽饽”。在南京房交会上，外地项目甚至达到六成。数据显示，旅游地产已成为房企投资的新宠。2012年中国旅游地产投资总额全年破万亿，旅游地产项目超过3000个。全国政协常委、恒大集团董事局主席许家印率团赴内蒙古自治区呼和浩特市考察。而此前，恒大集团已经与内蒙古自治区呼和浩特市政府签署战略合作协议。根据协议，2013年至2017年期间，恒大集团将与呼和浩特市共同打造6个项目，包括东北部特大型旅游综合体项目等。

风起云涌的“房企出海潮”中，将海外项目作为旅游地产开发也是普遍的倾向，且以与当地的企业合作开发为主。碧桂园和绿地已经迎来收获期。不光是上述企业，公开资料显示，万达、保利、万科、佳兆业、富力、龙湖、雅居乐等众多企业，均已将触角伸向旅游地产。旅游地产作为新兴业态在过去的两年里飞速发展，且这一势头在2013年更为“激进”。

但是，“蜂拥而上”的旅游地产也隐含着重重的危机。旅游地产扎堆开发的海南在上世纪90年代就曾经处于泡沫破灭的“风暴眼”，一度烂尾遍地。而旅游地产进军的区域多为三、四线城市，这些地方本来就供大于需。业内人士分析称，旅游地产投入较高，培育周期较长，虽然运作得当的话后期利润丰厚，但是对开发商的资金链和专业化运作能力要求非常高。世茂集团副总裁、营销公司总经理蔡雪梅认为，建造的旅游地产项目大部分是居住配套不齐全的，真正长期居住有困难，而未来“进化”过的旅游地产应该有完备的商业配套、酒店、医疗教育等。

天和城

旅游加地产的发展模式在华侨城中得到了很好的演绎。很多染指旅游行业的投资商实际上直至地产行业，通过旅游带动地产的发展，西安的曲江在修建了大唐芙蓉园、曲江遗址公园以后，附近的房产不断飙升。但也并非所有的旅游加地产的模式就能成功，在进行旅游地产策划时，还是有很多的注意事项。旅居小镇旅游地产一体的构建路径，首先在城市功能上，天和城助力武清区环京津休闲生活方式升级，天和城作为以居住为主要功能的新城建设项目，在发展过程中必须跳出“住城、睡城、卧城”等传统的城居、郊居生活方式，创意一种可旅游、可运动休闲、可社交的第三代居住生活方式，并在天和城得到落地与示范，在城市公共功能的设置中，以打造城市商务休闲中心为目标，通过商业商务功能集聚，布局休闲业态，完善城市商务功能和休闲功能。

在景观设计环境上，项目组连通水系，建设绿廊，编制网络式生态构架，旅游地产项目组利用地现状水系发达，包括一条连接武清城区的八支渠、一条连接军用机场的机排河、多条灌溉水渠以及一个2500亩的南湖。水网相接，水边植被较好，自然的地景资源呈现天然之美。在旅游地产项目策划中最大限度保留现状水系、湖面及周边植被，同时规划高铁湖，增加湖面面积15.08公顷。固水生绿，固绿生水。形成天和城的基本生态构架和空间结构，多样化的休闲需求必须提供多样化的旅游产品，形成多样化的旅游地产策划项目才能对应。