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人口年龄结构变化对我国房地产市场需求的影响

一、购房者具有明显的年龄结构特征

每个个体在其生命周期中,都会经历一些重要的生活事件:20岁左右工作;25-35岁结婚买房;40-50岁进入事业高峰期,收入和储蓄增加;60岁后退休。各年龄段人口数量的变化都将对购房需求带来影响。

根据中国指数研究院的调查结果,25-34岁的年轻人是第一大购房群体,约占购房总人数的50%;35-44岁的中年人是第二大购房群体,约占购房者总数的24.5%。这两个年龄段的购房者占据了总购房人数的3/4,成为影响房地产市场需求的主力军。(图1)

 

25-34岁年龄段的购房者处于结婚年龄,大都属于第一次置业,主要满足居住需要,需求弹性相对较小,具有购房能力者对房价不敏感;35-44岁年龄段的购房者主要是改善住房需求,大都属于第二次及以上置业,需求弹性相对较大,具有购房能力者对房价较为明显,具备一定的投机性。

二、人口年龄结构变化对房地产市场需求的影响:以日本为例

中国目前的高房价与日本80年代末、90年代初的状况有相同之处,虽然由于政府采取的政策不同、历史不会完全重演,但研究日本人口年龄结构变化对房地产市场的影响,对中国而言仍具有借鉴意义。

观察日本1970年以来的人口年龄分布可以发现,1991年前后,日本25-34岁人口数从1981年的1995.4万人大幅下降到1991年的1573.2万人,下降幅度高达21.2%(图2)。而正是从1991年后,日本房地产泡沫破裂,地产价格持续下跌了约15年,6大主要城市的土地价格指数最大跌幅达到了76%(图3)。可以说,日本人口年龄结构的急剧变化对房地产市场带来的冲击是巨大的。

 

三、我国人口年龄结构变化对房地产市场的影响及预测

根据对我国各年龄段人口数据的分析与预测,我国25-44岁年龄段人口数量在2007年达到峰值,为45697万人,占比34.59%,此后,该年龄段人口数量一路下滑,到2011年,为43758万人,占比32.44%。预计未来十年,该年龄段人口数量将大幅减少2741万人,下降6.26%。而与此相反的是,我国65岁及以上老龄人口数量自2000年以来一直呈上升趋势,预计未来十年,该年龄段人口数量将大幅增加5600万人,增加幅度高达46.92%(图4、图5)。

一方面,购房主力军人口数量下降,必然直接导致购房需求萎缩;另一方面,老龄人口急剧增加,住房供给也将会随着老人的离世而大幅增加。二者叠加,将会对我国房地产市场带来不小的冲击。

 

此外,中国人口相对其他国家有其独特的地方,中国是全世界人口最多的国家,但人口结构非常不合理,存在许多隐患,其中之一就是计划生育导致的人口断层现象。出生率大幅度波动的后果之一就是人口年龄分布不均衡。从统计数据看,我国的生育高峰在1965年,当时的出生率是3.79%,一直到1970年,出生率一直都保持在3%以上,但到了1978年,出生率骤然下降到2%以下,为1.83%,也就是说,1978年出生的人口要比8年前大幅减少45.4%(图6)。2011年后,当1978年出生的人口年龄即将超过34岁时,我国人口高峰期出生的人口将结束他们的结婚买房的高峰期。这样的人口变化对房地产市场的影响也是不容忽视的。

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