郑重声明：严禁抄袭、违者必究！
《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”以套取银行贷款为目的的合同无效。那么，怎么认定一个房屋买卖合同的目的是套取银行贷款呢？
根据上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第3737号、上海市第一中级人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第1726号等判决的观点总结，以套取银行贷款为目的的房屋买卖合同一般会有如下“不合常理”之处（个案中可能只有部分特征与之有交集）：房屋买卖双方是亲朋好友关系、双方签订的房屋买卖合同缺少某些主要条款、买房人没有实际付款或买房人的付款被退还或所付之款项很少、卖房人代买房人还贷、房屋没有交付买房人、卖房人的户口没有迁出、水电气等物业及有线电视等没有变更户主，等等。
案情简介：2004年12月，陆某某、张某某签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定陆某某以人民币（下同）373，000元价格将系争的上海市乐山路＊＊＊弄＊＊＊号302室房屋出售给张某某。2005年2月，系争房屋变更登记在张某某名下。另经查，2005年1月，张某某与中国建设银行股份有限公司上海长宁支行（原名中国建设银行上海市长宁支行、以下简称建行长宁支行）签订《个人住房商业性抵押借款合同》一份，由张某某以系争房屋作为抵押，向建行长宁支行借款247，000元。建行长宁支行则于同月21日在系争房屋上设定了他项权利，债权数额为247，000元。张某某取得贷款后，将其中24万元交付陆某某。还经查，办理贷款合同后，张某某每月还款额在1，700余元，截止到2014年11月22日，贷款本息余额为158，932.85元。双方签订房屋买卖合同后，系争房屋仍由陆某某居住，户籍情况未变，登记的公用事业户名也未变。同时陆某某每月交付张某某2，000元。另，张某某原系陆某某所开办企业的财务人员，现已退休。审理中，张某某称所有购房款均已交付陆某某，但除陆某某自认收到贷款24万元外，张某某未能提供其他证据予以证明。原审审理中，陆某某起诉要求确认陆某某、张某某之间所签订的房屋买卖合同无效，上海市乐山路＊＊＊弄＊＊＊号302室房屋权利人恢复登记到陆某某名下，张某某协助办理产权变更登记手续。
裁判原文节选：
一审【案号：上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第3737号】陆某某、张某某所签订的《上海市房地产买卖合同》形式上虽然合法，但根据合同签订后的履行情况看：房屋一直未交付而由陆某某居住至今，房屋内的户籍未有变更，陆某某每月支付张某某的2，000元与还贷额相当，因此陆某某的诉讼主张更具合理性；而张某某称陆某某每月支付的2，000元系租金，但作为一个长期租赁关系未签订书面合同，租金又一直维持不变，明显不符合常理，且张某某也未能提供其已支付除24万元贷款外其余购房款的证据，故张某某的辩称意见，法院难以采信；综上，法院采纳陆某某的主张：陆某某、张某某签订房屋买卖合同的真实目的并非是为了买卖房屋，而是借房屋买卖名义套取银行贷款，故陆某某、张某某之间所订立的房屋买卖合同系无效合同；现陆某某要求恢复原状，并无不当，可予准许；至于设定在系争房屋上的他项权利，则应由陆某某先行予以涤除。原审法院于二○一五年五月二十六日依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，作出判决：一、陆某某与张某某于2004年12月22日所签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、陆某某于判决生效之日起十五日内将张某某与中国建设银行股份有限公司上海长宁支行所签订的《个人住房商业性抵押借款合同》项下的剩余贷款本息一并归还中国建设银行股份有限公司上海长宁支行，涤除设定在上海市乐山路＊＊＊弄＊＊＊号302室房屋上的他项权利；三、张某某应于陆某某涤除了设定在上海市乐山路＊＊＊弄＊＊＊号302室房屋上的他项权利后的十五日内，协助陆某某办理将上海市乐山路＊＊＊弄＊＊＊号302室房屋权利人变更到陆某某名下的登记手续，变更手续费由陆某某负担。一审案件受理费人民币10，800元，由陆某某、张某某各半负担。
二审【案号：上海市第一中级人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第1726号】本院认为，上诉人与被上诉人虽就系争房屋签订了买卖合同并办理了过户手续，但就房屋买卖中的两个关键事实，即房款的交付和房屋的交付事实，上诉人并未能提供相应的证据证明。原审根据系争房屋的交付使用情况、房款及房贷的支付情况，并结合上诉人与被上诉人间的身份关系以及双方各自的陈述等，认为被上诉人的诉讼主张更具合理性，并据此确认双方间所签订的系争房屋买卖合同无效，应无不当。上诉人虽持有系争房屋办理交易过户及贷款手续的一系列凭证，但除了被上诉人自认收到贷款24万元外，上诉人并未能就其已支付系争房屋房款这一重要事实提供相应的证据，亦未能就系争房屋过户后一直由被上诉人居住使用，被上诉人家庭成员在系争房屋内的户籍一直未予迁出，登记的公用事业户名也一直未予变更等情况作出充分合理的解释，故上诉人仅凭其持有上述凭证而主张双方间的房屋买卖合同真实有效，依据不足，本院难以支持。原审根据双方当事人的诉辩主张及在案证据，对本案所作的判决并无不当，本院予以维持。
