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房地产开发企业土地增值税清算 对成本核算的...

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二 房地产项目成本核算方法指引13831125227

所以,房地产企业必须以政府审批部门的批复为依据,以批准立项的独立项目作为具体的核算对象。这是由于独立项目的立项以及规划审批工作,都是针对单独的整体项目而言的,在建筑密度、绿化水平、容积率、人防工作甚至配套基础设施等建设内容上,都有明确且独立的具体要求。因此,在房产开发工作的进程中,应当以实际情况为基础合理地进行成本核算对象的划分,不能仅依据工程的不同标段与批次,或是建筑的类型进行核算对象的分类,以此提高土地增值税清算工作的有效性和精确性。

例如在规模较大的建设项目中,可能还会涉及较多的功能分区,为了防止核算造成不同功能区的平均化,保证其经济价值,必须直接按照功能区划的不同展开核算工作,从独立的核算对象中计算出具体的单位成本,满足房产企业土地增值税清算对于成本核算的要求。

3 对房产成本归集方法的要求

在进行财务的成本核算工作中,应当在开发成本的总体账目下分设土地成本、前期工程费、建安工程费、基础建设费、配套设施费、间接开发费用等具体的明细科目,然后将这些具体的科目内容中再详细的划分三级科目。

在进行三级科目的设立过程中,对于同一批复项目中的各个工程项目,应当根据企业内部核算、合理避税、会计准则的具体要求进行准确的分类核算,尽量与预算编制的规划内容保持一致性水平,便于展开土地增值税清算。

在对发出存货成本进行确认的过程中,应以具体的会计准则为依据标准,在先进先出法、平均加权法、个别计价法等方法的作用下完成[1]。对用途与性质相似的存货进行成本确定的工作当中,应保持成本计算方法的统一;为特制的专项存货进行计算时,必须通过个别计价法对其存货的实际成本进行独立的计算 因此,在房产开发企业的存货计算活动中,必然要通过个别计价法,在功能区、批次内容、房屋类型上对产品的具体初始成本进行确认,使成本核算的归集方式符合土地增值税清算的具体要求。

4 成本项目分配内容上的要求从政策法规的角度,应按照受益原则,选择合理的方式,在利于房产开发企业土地增值税清算的前提下,对分期开发、同期开发的多项目、同项目的不同类型、共同成本、无法区分的间接成本等内容,分别的分配至各个不同的成本对象。其中,土地征费按照占据面积进行分配、公共设施按其构成比例进行分配、借款按借款用途或各项目资金缺口等进行分配、其余由开发企业根据实际情况具体进行分配操作即可。

受益原则,是以产品的受益水平对其成本费用进行分配计算。所以受益水平与消耗成本费用较多的产品,相应的承担成本费用也较高。在占地面积比例分配的基础之上,采用受益原则对其他的成本进行分配,有着较高的合理性水平,符合土地增值税清算的降低成本要求。站在增值税的立场上进行分析,对其他成本分配方式进行选择的方法,需相应的做大增值额度较高的项目实际开发成本,以此实现为企业减少赋税支出的效果。

在房地产的开发项目中,土地出让金、动迁补偿、契约税、土地使用税等,是构成土地成本的主要内容。如果项目开发中,产品的种类较为单一,可以直接采用土地成本总额度与可售面积对土地费用进行计算,然后分别对不同分期建设进行单独计算。若是开发项目的综合性较强,在出让时有不同的价格

来源于:若愚说税

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