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商铺投资:后期经营是关键

   核心提示:虽然投资者对带租约型商铺的后期经营无法掌控,但至少在投资前可擦亮眼睛理性评估和判断。   

   近些年来,商业项目开发数量越来越多,规模也越做越大。对于投资者来说,原来选择商铺投资时,多会将注意力放在社区店铺上,但随着商业经营向规模化发展,大型的裙楼商场越来越多。而社区店铺没有统一的经营管理,在购买后如果没有自己经营,还要将主要精力放在寻找租户和与租户打交道上。所以,统一经营的商铺所具有的省时省精力的优势就被许多投资者认可。特别是一些带租约型商铺,看起来更是既赚钱又省心。  

   带租约型产权商铺成为近两年来我市不少商业地产项目选择的销售模式之一,并成为房地产中较为重要的投资方式。带租约型产权商铺一般都给消费者承诺10—20年内将获得7%-12%的投资回报。仅按照7%的最低回报率计算,15年左右就可以收回全部投资。并且,由于拆分后的商铺单位面积小,投资门槛降低,因此对中小投资者具有较强的吸引力。但这种商铺主要以租金的方式回报客户,而租金收益却决定于入场经营方是否赢利上,所以,投资者需要客观理性地评判带租约商铺未来的经营前途,以决定投资与否。市场分析主力店稳定“军心”    

   随着零售业竞争的加剧,一些大牌零售企业纷纷到各城市“攻城圈地”,从最初的沃尔玛、好又多,到目前厦门市场上竞争最白热化的各电器商城品牌,如国美、苏宁、永乐等,一些以主力店名义进驻的商铺确实在某种程度上给一些投资者带来稳定“军心”的作用。许多主力店意向一旦达成,开发商都会立即拿出来做宣传。对于投资者来说,这样的主力店进驻就是给自己的租约商铺买来一张“长期饭票”,因为类似的商家租约一般都会较长。一位不愿意透露姓名的业内人士在接受采访时却提醒投资者,主力店虽然会和开发商有较长的租约期,但租金一般却非常低,有的甚至在两、三年内免租。这种情况下,开发商为了商铺的销售也只能“赔本赚吆喝”了。而此时,主力店吸引客群的能力就至关重要了,因为主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态,它本身不具备“聚客”能力,只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值并不断升值。  

   “有主力店的地方,就有无穷的商业机会”。这是近年来商业投资的秘籍之一。知名的大型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值。例如,好又多的进驻就带动着富山女人街、派对女孩商场等商业项目。未来,明发商业广场内的大型主力店也是其非主力店的主要依附对象。  

商铺品牌店是否进入也是很重要的参考因素。因为品牌店对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法,其本身就具备聚客能力,会影响周边商铺的经营。因此,在同一个区域选择商铺的时候,这个项目是否有品牌客户非常关键。实践证明,有大型名牌连锁商场进驻经营的地段,往往容易通过其信誉、规模以及品牌效应,在短时间内就能带旺整个商厦。俗话说,小鱼跟着大鱼游,小鱼食无忧。商铺投资者可以据此考评,趁机跟进,日后有所斩获的机会会更大些。经营实力最重要    

   全面了解商铺的后期经营情况和规划,可以降低投资风险。因为有些开发商卖完商铺就万事大吉,至于后期经营则少有关心。投资者只能从目前项目周边环境来判断其成长价值。中山路商业一向繁荣,但还是有些大的商业项目位置很好,却总在改头换面。为什么会出现这样的情况?归根结底问题出在经营上。经营不善会给商户造成很多麻烦和不必要的损失,得不到应有的回报。     

   对于开发商而言,除了要考虑商铺所在地的人流量、交通之外,还要对自身的业态、所经营的产品及服务进行仔细定位,考察周边人口或辐射人口的消费能力,由此确定与之相适应的商铺经营档次,把人流、车流转化为资金流,以免出现商铺投资“陷阱”,误人误己。有多年商铺投资经验的林先生认为,目前市场上商铺林立,但却并不是每一处都能赚钱,市场经营状况千差万别。他提醒投资者,选择带租约产权商铺,除关心地段与价格,投资者还应该格外关注开发商的背景和经营管理公司的实力,经营者的能力不同,商铺的经营前景也会有所不同,弹性很大。    

   由此,带租约型商铺的后期经营就成为一个不可忽视的重要环节,它比前期销售更为关键。好的经营管理会为商户带来丰厚的回报,也能为商家奠定良好的口碑和信誉,达到双赢效应。而有些商铺虽然前期销售很好,但后期经营不善,结果会导致投资者利益无法保障。置业顾问投资不要“三心”   

不能太“贪心”。现在不少商铺宣称的投资回报率至少都在10%左右,有的甚至高达20%、30%。这种投资回报率的计算方式非常简单,但诱惑力很强。经常可以看到这样的“创富传奇”:某某人交了两成首期款,购买了两个铺位,余款找银行按揭。由于开发商负责租铺,某先生从交款那一刻开始以租养供,几年后即可成为两个铺位的业主。而且在租金大于按揭款的情况下,还可以略有收入。如果投资者非常“贪心”,就会很容易被这种计算方式和故事所迷惑。投资期望回报是一种正常的心态,但是如果允诺的回报率太高,投资者一定要多问几个为什么。  

   不能太“放心”。其实任何一种投资方式都是有风险的,商铺投资也不例外。投资者必须学会自己规避风险。在决定投资之前,投资者应全面考察开发商的开发实力、诚信度、知名度等。对于开发商宣称的租金收益以及投资回报率,自己要去实地考察,多方探查,摸准该地段真实的租金价位,然后才决定是否投资。     

   不能图“省心”。不少商铺投资者的心态是期望投资之后就可以坐收渔利,不必再操心铺位出租或者租金问题等。但事实上,商铺投资是一种长线投资,获得回报的过程是漫长的,而且回报多少取决于商铺经营情况的好坏。如果经营不成功,商场不旺则租金又从何而来?因此投资者在决定之前,一定要把商场开业之后经营什么、如何经营作为考察重点。特别要搞清楚开发商与一些品牌商家是什么样的合作关系、合作时间有多长等。

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