诺贝尔奖得主斯蒂格利茨说过：21世纪人类最大的两件事情：一是高科技带来的产业革命；另一个是中国的城市化。中国城市化成为人类最大的两件事之一，个中缘由，不可不察。
2012年2月份中国官方最新公布的中国城市化率是51.3%，而目前全球的城市化率平均为51.3%，其中发达国家城市化率一般在80%左右。今年3月份披露的社科院研究报告显示：中国应该在2040年左右要实现75%城市化目标，也 就是说还需要30年。这意味着城市化率每年要提高0.8-1个百分点，也即每年1000万以上人口要转移到城市。
笔者近期曾拟文“非常可疑的中国城市化率与可怕的高房价”，来研究中国城市化的相关问题。最终得出结论是：一、中国人口城市化率已经达到甚或超过中等发达国家水平，差别和争议在于户籍人口（33%）、常驻人口（51.3%）、外出或流动人口（？）的统计上；二、土地城市化率水平远超过人口城市化率水平，即超前与过度；三、住房城市化实际完成量完全可满足10亿(80%)以上人口居住。这三者肯定并不同步。
目前所进行的城市化是与房地产相拥推进并挤压和抛弃了工业化的城市化。这主要表现在：一、土地城市化超前与过度，工业化遭挤压并开始出现停滞和衰退现象；二、目前的城市化发展模式是伪城市化——即土地城市化与工业化反向运行，是挤压牺牲工业化、与房地产（泡沫）相互催化的城市化。
从经济学意义上来看，工业化创造供应、城市化创造需求，工业化和城市化相辅相成、缺一不可。在实证研究上，几乎所有国家的经济现代化都是依靠工业化和城市化两个进程共同推进完成的。工业化以城市化为基础，城市化需要靠工业化来推动。工业化所创造的供应主要是提供给城市人口和出口（外国城市人口），而工业化所要求的社会分工，也只能在城市（化）中完成。
但也有例外：2008年全球金融危机中倒下的冰岛，就是泡沫经济的典型代表；2010年欧洲主权债务危机中，北爱尔兰和西班牙也是欧洲房地产泡沫的缩影。
中国的城市化与工业化、房地产三者关系也同样属于例外且更为典型。改革开放之后的30年，其中前20年中国的城市化与工业化是相互促进的；但自中国开始土地资本化和货币化后，特别是地方政府的土地财政“崛起”后，城市化与工业化开始出现反向运行，而与房地产“大跃进”相拥并互相催化越演越烈。
近年来中国工业化、制造业出现了新的现实状况：第一，自2004年起，中国出口增长创历史新高，同比增幅达35.4%。这之后，制造业成本一直在全面上升。制造业平均工资上涨超过150%，地价上涨超过70%，人民币升值接近30%。第二，从制造业外迁角度看，据波士顿咨询公司调查分析，有40%以上美国在华制造业回迁美国。联合国贸易和发展组织日前发布报告称，2011年流入东南亚的外国直接投资FDI为1170亿美元，增长26%，已远超过中国同期不到8%的增长水平。今年以来，中国FDI下降更趋明显。商务部近日公布的数据显示：1-7月吸收外资累计666亿美元，同比下降3.6%。这已经是连续8个月出现负增长。第三，从“产能过剩”角度看，据证监会主席郭树清在陆家嘴论坛讲话提供的资料显示，早在2009年，24个工业行业中，21个已经产能过剩。凡属技术成熟的制造业，几乎找不出一个产能不足的行业。第四，从出口民营企业减产、停产和破产倒闭看，据浙江省人大2012年上半年运行调研数据显示，仅温州市3998家规模以上工业企业中已经停产的就有140家，六成规模以上企业出现减产停产，产值同比下降的有2776家，下降面达57%。而新兴产业中的光伏行业，最大的前10家企业债务累积达1110亿元，整个行业都已接近破产边缘。其中前两名的江西赛维和无锡尚德已经开始接受地方政府救助。
之前的中国制造业，在对外方面，曾经是创造世界经济奇迹的“中国制造”，一度所向披靡、打遍天下无敌手；在对内方面，又创造了全球举世无双的3.3万亿外汇储备和13亿人口背景下的用工荒现象。
目前，工业化低端供应全面过剩与高端供应又不能满足需求的情况并存；实际城市化不能满足工业化的需求——国内消费率仅36%；而伪城市化所创造尽是泡沫化的房地产投资和投机需求。
土地财政的每一笔收入都对应着支付人(农民被征用土地者和高价房购买者)的一笔负债。土地财政的每一元钱都会转换成相应的社会经济成本的增加。
地方政府的土地财政、土地金融和地方债务，在经济上已经造成他伤——损害了中国的制造业，还将造成自伤——地方财政未来无钱可用。中国地方政府的土地财政、土地金融和地方债，就如同在牌桌上赌博，拿到了一手臭牌却拼了命地下注。
正如哲人所言：“土地是财富之母，劳动是财富之父”。所有经济要素中土地资源是一切要素成本之母和基础。中国的城市化应该推动和促进工业化发展，而与房地产相拥必将会是“满城尽是泡沫兵”。
