一、物业用房问题纠纷怎么处理
如果物业未经过业主同意擅自出租业主的共同财产的话，业主可以向法院进行起诉。
在《物业管理协议》当中
甲方在合同生效之日起日内向乙方提供建筑面积为平方米的管理用房(产权属甲方)，由乙方按下列第(1)项执行：
(1)无偿使用;
(2)按建筑面积每月每平方米元租用，其租金收入于。
制定本合同的受益对象是全体业主，而并非业委会，同时业委会也并非营利机构。由于租金来自于业主缴纳的物业服务费，所以，租金问题只是从业主账户转移到业委会账户，制定本合同的核心是做好对物业的监督工作。
二、物业合同无效纠纷的司法认定依据有哪些
物业服务合同也曾被称为物业管理合同，根据《物业管理条例》的规定，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，由房屋和配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动;由此签订的书面合同便是物业服务合同。
对于物业服务合同的性质，曾有委托合同、民事信托、特殊的新型合同等争论，但究竟以何为准，未见定论。不过，在基本定性上，物业服务合同是一种无名合同，是要式、诺成、有偿、双务合同;进而言之，是一种纯粹的民事法律关系，是以当事人意思表示合意为核心的民事合同。因此，物业服务合同效力的认定上，应遵循一般民事合同的效力判定标准，即以《民法典》合同编等规定为依据审查合同或其部分条款的效力。
(二)最高法司法解释第二条的理解与适用
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条是对物业服务合同效力认定的特别法规定，在适用顺位上优先于前述一般法规定。
其中，第二条第1款是对合同义务转委托的限定，其立法意图类似于对建设工程施工合同中承包方将工程主体部分转包或分包给他人的法律限制，其价值目标是为了实现秩序和平衡利益，即限制作为相对强势方的物业服务企业任意转移其主要合同义务，以保障作为相对弱势方的业主的知情权与监督权，并能在纠纷发生时缩短业主的维权距离。
本款在适用上，应注意这样几点：
1、应审查原物业企业是否将全部合同义务概括转移给他人。如果将物业服务合同理解为一种特殊的委托合同的话，则合同事项的转委托必须预先征得原委托人的同意。此处，最高法的初始意图应该是考虑到现实中常有物业服务企业私自将合同义务一并转托他人而造成业主解纷或维权困难的情形，以确认转委托合同无效的方式限制物业企业层层转让服务业务。
2、应明确导致委托合同无效的受托人的范围。本款中，“一并委托他人”中的“他人”应指独立于物业服务企业的其他法人、组织或自然人。
物业合同无效纠纷的司法认定依据有《物业管理条例》的当中的相关规定。如果物业与业主签订了相关管理、维修相关区域的合同，则属于物业管理合同的范围。如果该合同违反了《民法典》当中合同效力的相关规定，那么则属于无效合同。
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