一、土地出售合同书怎么写?
土地买卖协议
甲方：
乙方：
经各方友好协商，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地转让事宜达成协议如下：
地块概况
1、该地块位于xx市××××，土地面积为×××平方米(折×××亩)。宗地四至及界址点座标详见附件。
2、现该地块的用途为商住用地，属开发用地。
转让方式
1、甲方与乙方共同出资成立××房地产开发有限公司(以下简称合作公司)，甲方以所售卖的土地作价x万入股认缴注册资本，占x股权;乙方以货币出x万一次性出资注册资本，占x股权。
2、甲方所出让的土地保证在合作公司营业执照下发后，一个月内办理完成土地过户至合作公司名下事宜。并确保该地块的容积率大于等于x，绿化率不少于x，建筑密度不小于x，土地用途为商业、住宅用地。
2、土地的转让价为××万元/亩，转让总价为人民币x万元。
第一期定金，地价款的x%，计人民币x万元，付款时间及条件：双方签订协议书，且已办好合作公司营业执照手续和完成货币入资。
第二期，转让土地在国土局登记受理办理过户于合作公司名下时，双方签订股份转让协议，乙方再行支付地价款的x%，计人民币x万元。
第三期，办结该土地的国有土地使用证后x个工作日内支付地价款的x%，计人民币x万元，余下x%的尾款待土地办理完规划许可证后十天内付清。
4、为保证前款第一期地价款的及时支付，甲方应先行办理合作公司购买转让土地的出让协议，以确保过户等工作的实施进度与本协议相吻合。
5、该项目由乙方独立运作，盈亏自负。甲方愿意帮助乙方解决有关开发指标、税费返还及政策协调。
违约责任
1、甲方诚邀乙方参与其×××亩土地的第三方转让事宜，并承诺创造条件让乙方取得该块土地，若乙方未能取得该地块，甲方愿意双倍返还定金，计67万元，甲方应在确认乙方不能取得该土块的土地使用权之日起x个工作日内支付此款。
2、乙方未能按时支付地价款，应以每日未付部分的x作滞纳金支付给甲方。如未能按时付款超过x个工作日，视同终止履行本协议，并有权处置已付定金。
3、甲方、乙方分别承担合作公司注册的相关费用。
其他
1、在土地出让过程中，乙方仅承担应由受让方承担的土地契税和交易费用，其他有关营业税等均由甲方另行承担。
2、乙方的开发建设应依法律、法规和规定办理有关手续。
3、本协议未尽事宜，须经各方协商解决，并签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。
4、本协议在执行过程中发生矛盾、争议，经协商无效时，提请法院裁决。
5、本协议经各方代表签字盖章后生效。
6、本协议一式四份，双方各执两份。
甲方(盖章)：
代表：
乙方(盖章)：
代表：
年月日
二、土地使用权转让的程序是怎样的?
土地流出方向村民小组合村民委员会提出申请并填写流转申请书，申请书的内容是：要有村民的姓名，土地的面积，土地转让的时间，电话方式等，然后由村里的信息员向乡镇土地流转服务站报送。然后土地流入方向乡镇土地流转服务站填写土地流转申请表，大致的内容有，村民的姓名，土地的面积，还有说明用土地经营的项目，在报上自己的联系电话，再有乡镇土地服务站向县土地服务中心报备。
经过备案之后，还需要进行审核，登记，流出方土情况审核按照“属地核实”的原则，只需要村民委员会和村民小组同意之后就可以办理相关的手续，并且登记，还需要对乡镇土地流入方的经营能力和经营项目要进行一个审核并进行登记，土地流转的价格评估需要双方当事人协商确定，也可以委托乡镇土地流转服务站的工作人员评估土地流转价格，但是只能作为参考依据，如果土地流转面积较大的，需要的县土地流转服务中西组织专家进行评估。并把信息发布到乡镇的土地流转服务站根据流转价格评估结果和流转土地双方提供的信息，让双方当事人到场，进行一个平等的交流。
在当下的社会土地如果面临着出售的话，主要指的就是土地的使用权转让，因为土地本身的所有权应当是归属于国家或者是农村集体经济组织所拥有的，转让土地使用权必须要通过书面合作书或者说是协议书的方式来规定双方权利义务。
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