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百亿REITs首日解禁价格平稳,如何跟着机构挑最优项目?

去年6月7日成立的首批9只基础设施REITs今天迎来解禁。根据此前基金公司发布的《REIT基金份额解除限售的提示公告》,解禁的限售规模为21.82亿份,占9只公募REITs总规模的33.9%。

表:解禁的9只REIT项目明细 来源:REIT基金解禁公告 界面新闻研究部

截至今日收盘,除富国首创水务REIT跌幅为1.37%外,其余项目的涨跌幅均在1%以内,二级市场价格平稳。12只REIT最新规模合计为624.49亿元。

本次解禁的为参与初始战略配售的机构投资者,所持有的份额已经过12个月的限售期,解禁后就可以按照即时市场价进行交易。经过一年的限售期,今日面临解禁的21.82亿份战略配售份额,获得了怎样的收益?

建信基金介绍,公募REITs收益来源分为两个部分,即每年的派息分红及二级市场价格的资本利得。

根据统计,自发行至今,只有平安广州广河一只基金出现了7.51%的跌幅,其余11只基金均实现程度不一的涨幅。富国首创水务REIT自上市以来涨幅最大,为38.38%,红土盐田港REIT次之,为34.42%。

表:目前上市的12只REIT涨跌幅明细 来源:Wind,界面新闻研究部

而机构投资者更关心的是另一个关键性指标:净现金流分配率。

所谓净现金流分配率,是用2021年该项目的可供分配金额除以REIT的买入总金额。以中金普洛斯REIT来推算,该基金去年可供分配金额为1.51亿元,基金发行时每份价格为3.89元,共发行了15亿份。由于REIT项目是2021年6月7日成立的,去年实际运营天数为208天。

根据公式可以推算,该项目2021年的净现金流分配率为4.54%。

图:中金普洛斯REIT净现金流分派率说明 来源:基金公告

从2021年净现金流分配率来看,中航首钢绿能REIT、浙商沪杭甬REIT两个项目的分配率最高,均超过了12%。富国首创水务REIT为7.41%,平安广州广河RETI为5.93%,东吴苏园产业REIT、华安张江光大REIT、博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT、中金普洛斯REIT等5个项目的净现金流分派率则在4%-5%之间。

界面新闻记者了解到,根据监管指引要求,REIT产品的底层资产现金流需要持续稳定且来源合理分散。2020年7月31日,发改委与证监会联合发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》指出,项目预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%。在符合分配条件的情况下公募REIT的分配每年不得少于1次,把基础设施基金年度可供分配金额的90%以上分配给投资者。

为何不同的REIT项目,年度现金流分配率差别如此大?这和底层基础设施项目的盈利能力相关。平安基金REITs有关负责人表示,因为REITs属于权益性产品,不设业绩比较基准,无固定收益概念,基金份额收益全部来自于基金分红。净现金流分配率代表的是底层基础设施项目的盈利和分红情况,从现有数据来看,不管是不动产类还是特许经营权类项目,其年度分红均符合预期。

作为去年的新生事物,公募基础设施REIT自诞生以来就引发市场的关注,尤其是在二级市场上市后,场内交易价格屡上新高。此次面临近1/3份额的解禁,是否会对二级市场价格产生影响?

德邦证券分析师吴开达分析称,解禁后市场供给大幅提升,假设个人投资者占比稀释,则长期来看REITs定价风格或更为基本面导向,流通份额受此次解禁影响变化最明显的是中金普洛斯仓储物流REIT等。

那么解禁后是否是配置REITs的好机会?

建信基金表示,今年以来,我国公募REITs二级市场价格的波动较大,“股”性特征较为明显。公募REITs综合收益中派息分红部分的价值,在长期持有的前提下才能得到充分彰显,发挥增益效果;如果过于关注公募REITs短期内的“股票特征”,容易偏离公募REITs的本质,导致价格短期波动较大。同时,当公募REITs在二级市场涨幅过大后,产品的现金流分派率也会显著降低,价格的预期波动幅度也会提高。

因此,投资者有必要深入了解公募REITs的底层资产及收益情况,在短期关注二级市场涨幅的同时,从长期持有的角度看,也要留意对应分派率,综合考虑两部分收益来源,坚持价值投资理念,理性看待公募REITs产品的投资价值。

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