商业地产租金回报率一览

文/明哥

对于商业地产资产证券化，衡量底层资产的一个重要指标是资产回报率：

租金回报率 = 租金收入 / 商业地产估值

以万达商管为例，

2018年度租金及相关收入302.6亿；

2018年底投资物业（即商业地产）估值4072亿，其中：

--已建成部分估值4001亿；

--在建部分估值71亿；

毛租金回报率

= 租金收入 / 已建成部分投资物业估值

= 302.6亿 / 4001亿

= 7.56%

下面为整理的部分上市房企毛租金回报率情况。

2018部分上市房企毛租金回报率一览

说明：

1、毛租金回报率=毛租金收入/投资物业估值；

2、租金收入和估值剔除了酒店；

3、估值采取公允价值法；

4、值剔除了在建尚未产生租金收益的部分；

5、部分企业未披露相关详细信息，如万科印力等，欢迎大家补充。

2018年行业平均毛租金回报率约4.5%（不含酒店业务），扣除税金及运营成本费用后，行业平均净租金回报率3.3%左右。

整体来看估值相对于租金水平偏高，资产回报率偏低，这就是商业地产行业的现状；这个问题如果不解决，金融创新只会是无源之水，无本之木。