对合作建房行为应如何征收营业税？合作建房，是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权，另一方(以下简称乙方)提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种: 第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种:1、土地使用权和房屋
合作建房，是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权，另一方(以下简称乙方)提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种:
第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种:1、土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。2、以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。1、房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。2、房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。3、如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。企业年金怎么缴纳个人所得税?年金是企业交纳，个人只有在满足一定的工作年限后才能享用的一种保险。不是社会强制保险，不是免税范围，要征收个人所得税，国税函[2009]694号第五条规定，对于通知下发前企业已按规定对企业缴费部分依法扣缴个人所得税的，税务机关不再退税；企业未扣缴企业缴费部分个人所得税的，税务机关应限期责令企业按以下方法计算扣缴税款，以每年度未扣缴企业缴费部分为应纳税所得额，以当年每个职工月平均工资额的适用税率为所属期企业缴费的适用税率，汇总计算各年度应扣缴税款。但在[2009]694号文件以前，企业年金是按商业保险对待。
问：《国家税务总局关于企业年金个人所得税征收管理有关问题的通知》（国税函[2009]694号）发布后，要补交以前年度的税金，这点从法律角度讲合适吗？企业部分缴纳的企业年金不是直接给个人的，一般合同规定有条件的：即工作5年以上才可以得到企业缴纳部分的30%、十年以上才可以得到全部。因此，这部分年金个人能否拿到还是个未知数，这种情况下缴纳个人所得税，必然给纳税人带来很多问题，请问如何执行？
答：首先，需要明确的是，并不是在《国家税务总局关于企业年金个人所得税征收管理有关问题的通知》（国税函[2009]694号）发布后对于年金才需要缴纳个人所得税。
根据《财政部、国家税务总局关于基本养老保险费基本医疗保险费失业保险费住房公积金有关个人所得税政策的通知》（财税[2006]10号）第一条规定，企事业单位按照国家或省（自治区、直辖市）人民政府规定的缴费比例或办法实际缴付的基本养老保险费、基本医疗保险费和失业保险费，免征个人所得税；个人按照国家或省（自治区、直辖市）人民政府规定的缴费比例或办法实际缴付的基本养老保险费、基本医疗保险费和失业保险费，允许在个人应纳税所得额中扣除。
企业年金是一直不属于国家法定保险，属于补充养老保险的一种形式，对其征税在个人所得税政策上是明确的，在国税函[2009]694号文件发布前，对于年金应按商业保险缴纳个人所得税。
《财政部、国家税务总局关于个人所得税有关问题的批复》（财税[2005]94号）第一条规定，关于单位为个人办理补充养老保险退保后个人所得税及企业所得税的处理问题。单位为职工个人购买商业性补充养老保险等，在办理投保手续时应作为个人所得税的“工资、薪金所得”项目，按税法规定缴纳个人所得税；因各种原因退保，个人未取得实际收入的，已缴纳的个人所得税应予以退回。
第三条规定，个人实际领（支）取原提存的基本养老保险金、基本医疗保险金、失业保险金和住房公积金时，免征个人所得税。
《国家税务总局关于单位为员工支付有关保险缴纳个人所得税问题的批复》（国税函[2005]318号）规定，对企业为员工支付各项免税之外的保险金，应在企业向保险公司缴付时（即该保险落到被保险人的保险账户）并入员工当期的工资收入，按“工资、薪金所得”项目计征个人所得税，税款由企业负责代扣代缴。
根据上述规定，在国税函[2009]694号文件发布前，企业为个人所缴纳的年金应按上述规定处理，是需要并入到个人工资薪金中进行缴纳个人所得税的。
对于年金的缴纳，目前既要考虑调节收入分配，又要体现对企业年金发展给予适当鼓励和扶持的原则。
因为实施年金的企业毕竟为效益较好企业，而并非如法定保险是普遍适用原则，国税函[2009]694号文件对个人缴费和企业缴费计入个人账户的部分依法予以征税，防止收入分配差距过大，同时又将企业缴费单独作为一个月工资、薪金计算征收个人所得税（相当于降低了年金的适用税率）。这种处理方法降低了企业缴费的适用税率，实际上也是一种较为优惠的计算方法，目的是鼓励和扶持企业年金的发展。
根据国税函[2009]694号第五条规定，“对于通知下发前企业已按规定对企业缴费部分依法扣缴个人所得税的，税务机关不再退税；企业未扣缴企业缴费部分个人所得税的，税务机关应限期责令企业按以下方法计算扣缴税款：以每年度未扣缴企业缴费部分为应纳税所得额，以当年每个职工月平均工资额的适用税率为所属期企业缴费的适用税率，汇总计算各年度应扣缴税款。”在于这条规定也体现了对企业以前未缴纳时的一种优惠照顾，即企业不需对其以前未缴纳的部分按商业保险计算，而可以按照新政策适用较低税率。
问题所述的个人未实际得到的情况，国家税务总局对些也有考虑。每个国家对企业年金个人所得税征收环节的选择，都是与本国的税制和税务机关的实际征管能力相适应的，取决于各国的实际。目前对企业年金在领取环节征收个人所得税的国家，基本上都是多年实行综合税制或综合与分类相结合税制的国家，其对个人的退休金是征税的，税务机关不仅具有完备的个人收入信息和健全的征管机制，而且具有全国统一的信息化管理平台。而我国现行个人所得税制是分项税制，且对退休工资或退休金予以免税，不具备将企业年金递延至个人退休领取环节征税的基本条件。同时，如果在年金领取环节征收个人所得税，则税务机关必须在企业建立年金后的数十年随时监控年金的运行，且保存数十年的个人信息。从目前看，税务机关还不具备这方面的征管能力。
