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投资测算第一课:理解测算的内涵和意义

本章知识点概要:

Step 1 :了解静态/动态测算的实质内涵

Step 2 :分析投资测算的主要评价指标(NPV、IRR、销净率等)

Step 3 :概览静态测算的整体投资框架

第一步,学测算之前,应该理解投资测算的实质内涵和目的意义是什么?

投资测算是房地产项目可行性研判的关键一环。其核心价值在于,通过科学的模拟运算,预测项目投后的收入产出,评估项目投资的回报风险,涉及到对项目盈利能力的预估,清偿能力的预判,以及筹措资金的财务平衡等情况的判断,从而预判项目的整体发展可行性。

项目投资测算,包括静态测算和动态测算两种,首先明确一下两种测算的主要区别:

静态测算:不考虑时间周期的影响,利用假设开发法,直接计算项目整体收入扣减项目整体支出后所剩余的收益。一定程度上类似于资产负债表的瞬时快照效果,考虑当前某时点下的投入产出,其目的是为了快速评价项目的投资回报,从而拟定下一轮的投资计划和谈判策略。

动态测算:动态测算则需要充分考虑资金的时间价值,在静态测算的“收入-支出=收益”的公式基础上还需要重点考虑到以下几点:

1) 项目收入的递增情况。租金和售价将在一个合理的递增率上增长,而不会永远保持不变;

2) 资金的时间价值。在现实社会中资金存在购买力逐年下降的情况,这种情况是基于通货膨胀导致购买力贬值的原因导致,即今日的购买力,与10年后或20年后的购买力完全不一样。对于房地产项目而言,因为投入多、体量大的原因,其投资的回收是逐年兑现,逐步形成的,中间存在较大的时间跨度,因此必须充分考虑到资金时间价值对项目带来的长期影响,这也是许多企业非常关注项目投资回收期的原因。一般认为资金回收期越长,则项目收入的贬值压力越大、不确定性风险越高。

3) 项目财务费用的影响。房地产项目投资额巨大须善用财务杠杆,金融机构借贷或股东借款等形式都将产生项目的财务费用,借款周期和筹资还款计划,将对项目的整体投资回报表现产生影响。

第二步,投资测算中,重要的评判考核指标有哪些?

先来看静态测算:是一种项目投资研究阶段的概算,以达到对项目初步快速判断的效果。也意味着静态测算需要有明

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