一REITS
是指房地产投资信托基金，英文名“Real Estate Investment Trusts”简称：REITs，是一种依照法律程序成立的，以发行股票或基金单位的方式汇集投资者的资金，由专业机构进行房地产的经营管理，将 90%以上的税后收入净额分配给投资者的一种信托组织。
简单来说： REITs 就是相当于你把钱交给信托公司，由他们来购置房产收取租金，每年给投资者分，就是做“包租婆”。购买了REITs，就相当于间接拥有了以上这些房产，只是你拥有的是股票凭证，而不是房产证。
美国对于 REITs 的主要法律要求有：
1、 REITs 必须把至少 90%的年度应税收入分派给其份额持有人。
2、 REITs 必须把至少 75%的资产投资于不动产、抵押贷款、其他REITs、现金或是政府债券。
3、 REITs 至少 75%的总收入必须要从租金、抵押贷款利息、物业出售利得中获得。这不低于总收入 75%的收入加上股息、利息及证券出售的利得不得低于总收入的 95%。
4、 REITs 必须是房地产投资者，而不是其他任何形式的金融机构。
5、 REITs 的份额持有人至少要100 人以上，并且集中在任意5 人手中的份额必须小于已发行总额的50%。
两种基本类型：权益型和抵押型
权益型 REITs ：指直接投资拥有房地产，其收入主要来源于房地产租金收入，因为本身直接持有物业而且还能对物业进行经营管理，能获得稳定持续的现金流。这类REITs 的风险相对较小，重点复盘。
抵押型 REITs 指：本身不直接拥有物业，而是通过房地产抵押贷款的形式把资金贷出去，赚取利息收益的REITs。 一般股息率较高，资产负债率比较高，风险也更大。从实现财务自由的角度，不投资这类 REITs。
REITs 特点：
1、定期强制高分红
至少要把净收入的 90%分配给投资者。美国一般每季度派息一次，香港一般每半年派息一次。
2、投资门槛低
一般几千元就可以投，香港 REITs 1 手 也就是1000 股起买，美国 REITs 1 股起买。
3、交易成本低
一般会免企业所得税，投资者买卖只需要支付交易佣金，和买卖股票一样，不用支付其他高额税费。
4、流动性强
像买卖股票一样方便，在交易时间内随时可以卖掉。
5、专业化管理
REITs 的管理团队都是房地产领域的专业人士。
6、收益率相对较高
和直接持有物业相比，收益率相对比较高。
主要风险：
1、市场风险
最常见的风险，是指房价因周期性涨跌带来的风险。长期内，REITs 的涨跌是由房地产市场的运行周期决定的，化解市场风险最有效的途径是在“好价格”买进。
2、利率风险
利率大幅提高，会减少房地产的内在价值，自然也会减少 REITs 的内在价值。另外利率大幅提高，会增加 REITs 的债务成本。化解利率风险的有效途径是尽量不要在加息周期的初期阶段买进。
3、社会风险
4、汇率风险
5、经营管理风险
由于 REITs 管理团队专业能力不强造成的风险，REITs 的最终价值是由物业的价值和管理团队的价值共同决定的。
6、债务风险：指由于资产负债率过高导致的风险。
7、增发的风险
因增发 REITs 份额导致每股净资产下降，带来 REITs 股价下跌的风险。化解增发风险的有效途径是尽量选择资产负债率较低的 REITs。
总结： REITs 很多国家都有，只复盘香港和美国的 REITs 。
二香港REITs投资
香港REITs的投资范围有明确规定：资产总值至少75%投资于房地产项目，且投资于能够产生定期租金收入的项目，禁止投资空置土地。长期看，REITs的涨幅要大于恒生指数的涨幅。
第一步，选出偿债能力强、派息稳定的好REITs
目前在香港上市的REITs仅有10只，分别是：
领展房产基金(股票代码00823）
冠君产业信托(股票代码02778）
汇贤产业信托(股票代码87001）
泓富产业信托(股票代码00808）
春泉产业信托(股票代码01426）
阳光房地产基金(股票代码00435）
越秀房产信托基金(股票代码00405）
置富产业信托(股票代码00778）
开元产业信托(股票代码01275）
富豪产业信托(股票代码01881）
实操：
雪球搜索：比如领展房产基金“00823”，点击【财务分析】-【财务比率】看偿债能力，几乎没有偿债风险。
再看【盈利摘要】，选择右上角的【中期】，看到【每股派息】这一栏，股息是逐年递增的，派息非常稳定。【盈利】，从2016年到2019年，它的盈利应该是很稳定的。
用这个方法，挑选出来的派息稳定，偿债能力强【负债率低】，业绩稳定增长的好REITs为：领展房产基金（00823），置富产业信托（00778），泓富产业信托（00808），阳光房地产基金（00435），冠君产业信托（02778），越秀房产信托基金（00405）。
第二步，等待好价格
1投资房地产最看重的是租金收益，租金减去按揭，得到的租金收益率大于3年定期存款利率，就是房产的好价格。
实操：点击【派息记录】，可以看到今年派息了2次，分别在6月3日和11月13日，分别派息1.4055港元和1.4147港元。
可以计算出：领展房产基金的股息率=（1.4055+1.4147）÷66.70（现价）×100%=4.2%＞3年定期存款利率2.75%
2香港REITs 动态股息率的合理波动区间为 3%-8%，大于 8%的时候，是较好的买进时机
领展房产基金（00823）股息率：3.5%
阳光房地产基金（00435）股息率：5.17%
实操：领展房产信托基金（00405）2019年派息2次，股息分别是1.4147港元，1.4055港元，共计4.2158港元。
8%=股息÷好价格×100% 好价格=4.2158÷8%=52.6975港元
到52.6975港元时，就是好价格,目前它的价格是66.70港元，不是好的买入价。
第三步，买进
把资金分成3份分批买进，当目标 分红率大于 8%以上时开始买进，之后目标 REITs 的价格每下跌 10%-20%买进一次。
比如：十万的资金，分成2/3/5，在好价格附近买入2万，下跌10%-20%，买入3万，再下跌10%-20%，买入5万。
第四步，长期持有
应该像持有房子一样，一般应在 10 年以上。对于特别优秀的REITs，我们甚至可以持有 30 年以上。
第五步，卖出
以下两种情况之一的时候，卖掉 ：
第一种情况，当所有REITs 的平均动态股息率小于 3%的时候。
这属于系统性风险，这种情况一般出现在房地产市场价格高位的时候。
第二种情况，当某只REITs 旗下的核心物业不再有竞争力的时候。
比如核心房产的出租率下降到90%以下，一般好REITs的核心房产的出租率会高达95%以上，如果其出租率低于90%，说明这项房产的价值在减小，要把这只REITs卖出。
