1、性质不同。划拨土地是在交纳补偿、安置等费用后无偿取得的，一般不设定土地使用权的期限，但却有一定的限定条件，比如不得转让、出租和抵押。出让土地是国家以土地使用者的身份将土地使用权在一定年限内出让与土地使用者，并需要由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。
2、取得方式不同。土地划拨：需要县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用。土地出让：商品房建设用地原则上应该以招标、拍卖、挂牌的有偿方式取得，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。以划拨方式取得的建设用地使用权，房地产转让时，必须经国土资源管理部门的审批，办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
3、权利义务不同。划拨的土地不得进行转让、出租和抵押;出让的土地使用权人具有法定规范内的处置权，可进行转让、出租和抵押。由此可得出，土地出让和土地划拨之间的权利义务不同。
4、期限不同。依照国家法律的规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、法规另有规定外，没有使用期限的限制。出让土地的年限一般分40年、50年、70年。
5、房屋类型不同。划拨土地一般为公益事业用地或回迁房、经适房等建设用地;而出让土地上多建有商品房。土地出让和土地划拨在房屋类型上是存在着一些区别的。
二、土地出让的方式
1、划拨土地，是原来实行土地有偿使用制度以前的供地方式，有偿使用以后的基础设施、公共建筑也是划拨土地。这种方式的土地没有使用年限，但不能抵押、转让、出租，在转让的时候需要报政府同意后补缴土地出让金。
2、出让土地，是实行土地有偿使用制度以后出现的供地方式，用地人缴纳土地出让金，获得一定年限的国有土地使用权。这种方式的土地有使用年限，但可以自由的转让、抵押、出租，转让的时候随时可以办理，不需要政府同意。
对于土地划拨与出让的具体情况，是需要严格基于上述法律中规定的程序和要求来进行办理的，特别是不同的土地使用权认定形式所处理的相关情况是不同的，如果对相关事项的处理不清楚的，可以咨询律师来进行合法的界定。
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