在经济快速发展和城镇化快速推进的背景下，我国房地产企业走出了一条与国外房地产企业完全不同的道路，成为支撑我国经济发展的一支重要力量。我国房地产企业与世界一流相比，虽然在规模上具有显著优势，但在发展质量上还存在一定差距，未来的方向是实现高质量发展。
海外房地产行业历经数百年的发展，已经形成了良好的产业生态和专业化分工体系。海外房企主要有两种类型：一种是以开发建设为主的房地产开发企业（如霍顿公司、莱纳、帕尔迪、大和房屋）；一种是以资本运营为主的房地产金融企业（如西蒙、凯德等），另外，还有一些以房地产服务业务为主的企业，如物业服务、房地产中介等，这里不作为研究对象。总体看，海外房地产行业金融化程度比较高，房地产金融公司占比高，即使是房地产开发公司，也有部分房屋贷款等金融业务。
我们选取了部分世界一流房企与我国国内优秀房企进行比较。美国的霍顿、莱纳、帕尔迪主要是住宅建造商（homebuilder），西蒙地产主要是REITs（指房地产信托投资基金，房地产证券化的重要手段）；日本三井不动产和大和房屋以各类物业开发为主，经营占一定比例；新加坡凯德集团是REITs，各类物业开发经营也占一定比例；我国香港新鸿基以地产开发为主要经营收入来源，但利润主要来自出租和经营。我国房企均以新房开发为主。
（一）我国房企经营规模优势明显
我国经济的高速发展和城镇化的快速推进，为房地产企业带来了世界最大的市场，房地产企业实现了快速规模扩张，形成了强者恒强的局面，大型房企业务往往覆盖整个开发链条，经营规模超过了海外房企。
从销售收入（包括房屋销售、租金等经营性收入）看，除日本大和房屋外，第一阵营均为我国房企。日本房企的规模优势仅次于我国房企，美国、新加坡的REITs处于第三阵营（见图1）。销售收入规模与发展模式有关，前两阵营房企以地产开发为主，第三阵营REITs以房屋租赁收入为主。
图1 主要国家房地产企业销售收入比较。资料来源：企业年报，中指研究院综合整理。各国年报时间截止日不同。中国恒大、万科A、碧桂园、中国海外发展、保利地产、融创中国的年报截止日为2017年12月31日，日本大和房屋、三井不动产为2018年3月31日，美国霍顿为2017年9月30日，莱纳2017年11月30日，帕尔迪和西蒙为2017年12月31日，香港新鸿基为2018年6月30日，新加坡凯德集团为2017年12月31日。下面的图表相同。
从总资产看，除中国香港新鸿基外，第一、第二阵营全部被我国企业占据。我国第一阵营的恒大、万科、碧桂园的总资产均值相当于世界一流企业的7倍（见图2）。海外企业资产低，可能与经营方式有关，莱纳、霍顿、帕尔迪等企业使用期权持有土地，资产规模相对低，而我国房企大量囤积土地，资产规模庞大。
图2 主要国家房地产企业总资产比较。资料来源：企业年报，中指研究院综合整理。
从净利润看，前五强的我国房企远远高于海外企业。香港新鸿基居首，中国海外发展、万科、恒大、碧桂园第一阵营；保利地产、日本大和房屋、美国西蒙、融创中国、日本三井不动产为第二阵营；新加坡凯德集团、美国的霍顿、莱纳、帕尔迪为第三阵营（见图3）。
总体来说，从规模指标看，我国房企占压倒性优势。2008年金融危机后，海外多数房企开始压减规模，相反我国房企在2010年后开始反超。
图3 各国房地产企业净利润比较。资料来源：企业年报，中指研究院综合整理。
从净资产收益率看，我国房企普遍高于世界一流企业。美国西蒙第一，其次是我国的融创中国、碧桂园、中国恒大，为第一阵营；万科、日本大和房屋及中国海外发展、保利地产为第二阵营；美国霍顿、莱纳、帕尔迪与香港新鸿基、新加坡凯德集团和日本三井不动产为第三阵营（见图4）。高利润率和高杠杆率是我国房企净资产收益率高的重要原因，这与我国发展阶段和企业发展模式有关。
从人均产值看，我国房企普遍低于海外一流房企。除中国海外发展外，我国其他房企均在第三阵营。美国房企劳动效率最高，4家企业均在第一阵营；日本三井不动产、大和房屋为第二阵营；我国房企基本位于第三阵营（见图5）。
图4 各国房地产企业净资产收益率比较。资料来源：企业年报，中指研究院综合整理。
图5 各国房地产企业人均产值比较。资料来源：企业年报，中指研究院综合整理。大和房屋年报时间截止日为2017年3月，凯德数据缺失。
从总资产周转率看，我国房企处于劣势。作为开发商，美国霍顿、日本大和房屋总资产周转率均超过了1，帕尔迪、莱纳也在0.7以上，属于第一阵营；三井不动产、碧桂园、中国海外发展、保利地产、万科、中国恒大、西蒙等总资产周转率从0.29到0.09不等（见图6）。美日开发类房企资金运用效率高，与运营模式有关，他们在开发中不持有或不完全持有土地，一般通过契约或期权控制土地使用权，这样会相对削弱利润，但能够大幅提高资产周转率，降低风险。
图6 各国房地产企业总资产周转率比较。资料来源：企业年报，中指研究院综合整理。
（三）我国房企经营的可持续性差
从创新能力看，我国房企处于新技术应用阶段。日本大和房屋2017年研发投入5.3亿元，拥有11家工业化住宅工场，在建筑维护系统、节能环保、抗震等方面有很多创新。我国房企开始重视新技术应用，但总体看高科技应用和研发能力还不高，在建筑技术精细化方面，与世界一流企业还有差距。
从资产负债率看，我国房企明显过高，存在经营风险。我国房企负债率接近80%或以上，而海外房企一般在65%以下，新加坡、中国香港房企负债率最低（见图7）。海外房企经历金融危机后，开始重视风险，企业杠杆率维持在合理水平内。
图7 各国房地产企业资产负债率比较。资料来源：企业年报，中指研究院综合整理。
二、我国房企大而不强的原因分析
（一）我国经济高速增长和城镇化快速推进为房企规模扩张创造了有利条件
我国经济的高速增长，是我国房地产市场和企业快速发展的根本原因。过去四十年，我国经济年平均增速是全球经济平均增速的2倍以上，这为房地产市场带来了高增长。美国自1960年以来，经济一直保持低速稳定增长，房地产市场增长也较温和。20世纪80年代是日本房地产发展的黄金期，大型基础设施建设拉动了房地产市场，90年代房地产泡沫破灭，社会资金转向了高端制造业。
城镇化快速推进，是我国房地产市场和房企快速发展的另一个重要原因。发达国家（地区）的城镇化率均超过80%，新加坡、中国香港达到100%，日本为91.5%，美国是82.1%。我国城镇化率从2003年的40.5%提高到2017年的58.5%，为我国房企发展提供了空间，大企业的资源整合优势又进一步加快了它的扩张速度。
图8 2000年以来中国房地产开发投资和销售情况。资料来源：国家统计局。
2000年以后，我国房地产发展进入黄金时期。我国房地产开发投资额和商品房销售额增长率均值分别为20%和25%，2017年我国房地产开发投资额10.98万亿元，占GDP的13%以上，商品房屋销售额13.37万亿元，同比增长14%（见图8）。
（二）住房商品化改革激发了市场活力
1998年实行住房制度改革，将居民住房全面推向市场化。我国住房制度改革大致历经三阶段：从福利化住房制度到全面推进住房商品化，再到目前“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度改革（见图9）。1998年允许国有土地进行市场化交易，地方纷纷成立开发公司，一些民营地产公司应运而生。地方政府利用土地财政促进本地经济和社会事业发展，进一步为房企壮大提供了空间。十八大后，中央强调因城施策、地方问责，一定程度缓解了房价恶性上涨，但限价限贷限售等政策仍没有从根本上解决地方政府依靠土地发展的问题，土地财政是地方政府大力发展房地产的重要动力。
图9 我国住房制度发展历程。资料来源：中指研究院综合整理。
另外，我国出台了一系列促进商品房发展的配套措施，也促进了房地市场的繁荣。如允许采取房屋销售预售制度，采取非持有环节征收税，实行公积金政策及商业银行低息贷款支持居民购房等，这些政策都有利于房地产企业快速成长。
政府致力于维护房地产市场平稳发展，为房企快速发展提供了有力的保障。2010年以来，国家相机出台了“国八条”“国五条”“930政策”“317政策”等一系列调控房地产市场的重大政策。这些新政的出台，虽然都造成市场短期的剧烈波动，但维持了房地产市场的长期总体平稳发展（见图10）。
图10 2010―2018年9月出台政策及50个代表城市商品住宅月度成交量走势。资料来源：中指研究院综合整理。
（三）快速扩张的房地产开发商业模式影响企业发展质量
我国平稳高速发展的房地产市场，催生了房地产企业快速扩张的发展模式。通过高杠杆率融资，从地方政府获取土地，进行大规模开发，再高价预售期房获利，然后再进行新一轮投融资，获取土地，复制产品（标准化），快速占领新市场。近些年利用收购兼并和代建等手段提高竞争力，进一步加快了大企业的扩张速度。
房地产企业的快速扩张模式是市场环境的必然结果。一方面，外部环境提供了机遇和激励，包括巨大的市场潜在需求快速释放，城市化过程中人民群众对住房刚性需求的不断提升，货币超发背景下老百姓对房地产投资的热情不断高涨，地方政府对土地财政和房地产业的严重依赖等等；另一方面，房地产企业将快速扩张作为市场竞争的最佳策略，政府的有力调控降低了企业规模扩张的风险，企业从规模扩张中获得了超额利润，形成了强大的品牌和庞大的人才队伍，甚至出现了强者恒强的局面。
与此同时，大而不强的问题也格外突出，根源在于企业存在过度追求经济利益而忽视或牺牲社会利益的经营思想。具体表现在：一是建筑工程质量和安全得不到保障。据研究，我国房屋建筑的平均寿命只有30―40年，而国外一般达到80年以上。这里有我国建筑标准制定低、政府监管不到位的问题，但主要还是企业自身问题，如房企委托代建企业能力参差不齐，缺少稳定的专业化施工队伍，现代化建筑施工技术应用相对落后。二是产品开发同质化，千城一面，看不到历史文化和人文艺术的底蕴。主要是由于我们的产品研发设计能力不强，企业为节约成本而复制产品，对社会文化的重视不够，同时为达到经济效益，不合理地增加容积率、改变设计等行为，也是产品同质化的重要原因。三是缺乏人力资源长期发展战略。企业以业绩和效益为导向，采取灵活的项目用工制，大量裁员和超负荷劳动，带来员工的稳定性和忠诚度低。吸引和留住优秀人才主要依靠高薪和合伙制等短期激励机制，缺少相对稳定的长期的用人机制和激励机制。
三、建设世界一流房企的建议
我国房地产企业肩负着创造美好生活的使命，未来应从重视规模、多元化的发展战略逐步向重视品质、服务的高质量发展战略转型。为此，政府需要创造激励企业高质量发展的环境，激励企业实现战略转型。
（一）激励企业高质量发展的政策建议
我国房地产企业“重规模、轻质量”的发展模式是适应市场环境的必然结果，改革房地产企业发展的外部环境是引导企业高质量发展的关键之举。
1.加强市场化的调控手段
当前一些城市采用行政化手段控制房价，虽然效果快但治标不治本，未来需要加强市场化的调控手段。行政化的手段对市场造成了一定的扭曲，也降低的房企控制风险的内在动力。加强市场化调控手段，就是要用市场引导企业发展。
一是根据城市人口流动情况增加有效供给。我国尚处于人口快速流动时期，城市住房需求也在快速变化。建议按照“多主体供给、多渠道保障”的要求，加快改革步伐，通过增加住宅用地、提高土地利用效率等方式增加商品房供给，通过集体土地建租赁房、棚户区改造、公租房等措施增加保障渠道，满足城市人口的刚性住房需求。
二是加强需求管理。一些热点城市通过提升房贷首付比例、差异性提高贷款利率、分情况对需求者进行限购限贷限售等措施预期管理，对抑制投机需求产生了一定效果。但在当前房地产市场价格快速上涨的预期已经根深蒂固的情况下，国家政策必须改变消费者已建立的“房价只涨不跌”的预期，让房地产投资和投机者真正意识到“炒房”的风险，才能真正落实“房住不炒”的目标。为此，应容忍一些城市出现房地产价格较大幅度下调的情况，让市场波动培养投资者的市场风险意识，也引导房地产企业培养“控风险”的意识。
2.加强和完善技术标准、监管政策
一是修改现行法律，提高技术标准。目前我国建筑技术规程审核标准不清晰或不一致，地方政府制定了一些地方标准，但没有法律依据。建议国家层面统一建筑技术标准，允许地方和行业制定更高标准的技术标准，特别是建筑质量标准，可以将建筑使用年限要求延长至70年。
二是加强建筑工程项目事中事后监管和惩戒政策。在工程建设领域进一步完善企业信用体系，加强和落实信用联合惩戒制度。在法律上赋予施工监理独立履职权利，有效发挥监理的作用。修改现行法律的惩罚标准，加大对违规企业处罚力度。通过互联网等工具，加强建筑信息的披露，发挥消费者的选择和监督作用。
3.创造良好的营商环境
一是提高房地产政策的制定质量。首先，要保证房地产政策的相对稳定性和连续性，以提高政策的可预期性，避免市场过度震荡。建立对房价、市场供应量一个长期性的调控目标，利于房企建立长期发展战略，减少投机行为，也可提高调控效果。其次，制定差异化政策，保证政策的适度灵活性。坚持因地制宜方针，精准施策。
二是建好产业生态大环境和新环境。垂直一体化发展模式的局限性，随着房地产市场的成熟而显现，控制不必要的规模扩张、提升专业化水平能力非常重要。建议着力发展产业生态，包括：借鉴国外经验，发展金融、设计、营销、物业服务等专业化服务，让房企可以通过较低的交易成本，获得外部资源支持；创新金融手段，如研究美国土地期权拍卖模式，让房企通过期权获得土地使用权，实现“轻资产”运营；积极完善房地产资本证券化市场，特别是逐渐培育房地产REITs。目前推行的租售结合政策，对房企来说，资金压力更大，现行的所得税减免政策和物业资产估值过高等因素，也不利于REITs市场的发展，建立良好的REITs市场既利于房企降低负债率，也可平抑市场波动。
（二）关于企业实现高质量发展的建议
我国总体上从快速发展阶段进入高质量发展阶段，企业的发展环境已经发生了重大变化，为此，企业也必须加快战略转型。
一是提高产品品质和综合服务水平。坚持百年建筑要求，提高建筑安全水平；提高设计能力，建设具有文化底蕴的特色产品；提高综合开发和服务能力，开发提供智能化、绿色化、多功能化新产品，满足人们美好生活，服务客户全生命周期。从建筑商向建筑综合服务商转型。
二是打造良好的企业生态圈。企业发展速度可以适度收缩，向适度相关多元化发展；与上下游企业建立长期稳定的良好关系，参与建筑材料供应商的研发，建立或培养一批稳定的专业化设计和施工队伍，通过参股或人才、技术交流等合作方式开展新市场布局；提高国际化水平，与国际一流企业加强交流与合作，共同开发新产品。
三是加强人力资源开发战略。建立以人为本的人力资源管理制度；建立多层次的人才培养和发展计划，特别是对综合管理人才、专业人才、复合型人才的引进及培养；建立长期激励机制，提高优秀员工的稳定性和忠诚度。
四是提高可持续发展能力。提高研发投入，开发新产品；加强经营风险控制，降低负债率，具体做法包括：降低库存，加速资金回笼；改变拿地方式，减少大规模开发；改变并购方式，通过换股交易实现并购重组等。
（本文系“具有全球竞争力的世界一流大型企业研究”课题，原题为：“建设世界一流房地产企业”，课题负责人：马骏、袁东明，课题协调人：项安波、马源）
