我发现，越是高净值家庭，在规划孩子教育方面越是“精打细算”。当普通家庭还在考虑卖房留学时，有钱人已经将投资+留学的一条龙的思路理顺了。
作者：Holly，沉浸国际教育领域多年的学徒一枚，爱文字爱思考。如果喜欢蓝橡树的文章，请记得要把我们“设为星标”哦！
这几年，留学圈开始流行一种概念——“以房养学”。
这本是高净值人群的一种投资方式，回报他们在孩子留学教育上的投入。如今很多中产家庭跃跃欲试。
但以房养学，投资回报率真的那么高吗？进入这个赛道的中国家长，即将面临怎样的风险？我们来看看真实的世界。
（本文无广，请安心服用）
房源紧张，房租上涨
中国留学生一房难求
几乎每个在伦敦留学的中国学生，逃不过租房难题。租房靠抢、房租上涨，已是常态。
对英国租房的吐槽，XHS上比比皆是
原因很简单。
相比超10万的国际学生规模，英国大学提供的住宿名额实在太少了！与国内四年都能住学校宿舍不同，英国大学只提供第一年的住宿，大二就要出来自己找房子。
2023年4月17日英国国家统计局发布的2021人口普查显示，127000名（占比33.9%）国际学生在伦敦留学
而且第一年的住宿也有严苛条件，比如布里斯托大学只为6月30日之前申请住宿的学生提供住宿保障，而且住宿位于30英里外的威尔士纽波特；爱丁堡大学向那些没有将其作为第一选择的学生，只提供双层床；格拉斯哥大学不为居住在一小时合理通勤距离内的学生提供住宿。
很多学生往往需要提前几个月就开始在校外寻找自己的“落脚之处”。而校外租房，不可避免的情况之一是“房源紧缺”，租房供不应求是常态。
根据BBC最新数据，每间租房有20人申请，而在2019年疫情之前，每间租房平均只有6个人申请，“房屋争夺战”正在火热上演。
“房源紧俏”已经成为困扰留学生的主要问题，随之而来的，还有租金上涨。
截至2023年7月，英国平均租金为每月1243英镑，相比去年同期上涨10.3%，相比上个月上涨1.1%。其中，大伦敦地区年度涨幅达到12.9%，平均租金最高，为2109英镑/月，比全英租金均值高出69.7%。
租房市场的繁荣，是硬币的两面，虽然对于租房者是负担，但是对于出租方却是机遇。
面对只升不降的留学成本，一些嗅觉灵敏的中国家庭将购房提上日程。
一位深圳的妈妈，早在儿子考上UCL三年前就买下了伦敦金融城附近的100平两居室公寓。
从2021年1月开始出租，租金是2000英镑/月，两年半租金已经涨到2400英镑/月，涨幅20%。扣除税费、物业费等硬性开支，她在公寓上两年半的收益是6万英镑。
让她下决心购房还有一个重要原因——孩子的人身安全。她听说过身边很多因租房引发的纠纷，新闻上也有一些因和房东之间的摩擦引发的命案。即便儿子住进了自家公寓，她也要求儿子不要将空着的房间租给别人，防止产生矛盾。
她盘算过，即使四年不出租，如果未来房市不走低，按照两年半房价上涨150万人民币的速度，毕业后卖掉房子，就有240万人民币收益，基本覆盖儿子四年学费和生活费。这笔账，算得让人不得不服。
如果能找到靠谱的室友，每年赚取3万英镑房租，贴补生活费，也是不少有房留学生的选择。
此外，小留学生家庭也是英国购房的主力军。原因之一就是方便全程陪读；另一个原因，即使选择私立全寄宿，假期也不能留校。如果当地有房子，家长就能假期飞过去陪娃，省了几千英镑的监护费和酒店住宿费用，也能让孩子感受家庭氛围。
留学生家长
正在伦敦疯狂扫房
和普通的房产投资人相比，中国家长的种种购房决策，离不开孩子的教育。
家长的这种留学购房行为，被称为“以房养学”。即指在孩子留学地买房，一方面满足孩子住宿所需，另一方面利用房产升值或出租回报，抵扣部分或全部留学费用，实现“零成本”留学甚至还有收益。
早在2008年，中国内地留英学生家长就组成“抄底英伦房地产”大军，成为英国尤其是伦敦新住房的购买主力，2014年更是出现井喷。
中国家长清晨5点半在伦敦售楼处排队抢房的“盛况”，曾一度上演。
2018年，中国家长10年间不降反升的海外购房热情，上了当地新闻。
那年，一位来自中国的18岁富二代即将入读伦敦大学学院UCL，父母为他在学校附近购置了一套117平米的两居室公寓，位于一栋刚刚落成的伦敦超高层豪宅，整体购房费用高达500万英镑（约4500万人民币）。
2012年送儿女到伦敦读高中的杨先生，斥资100多万英镑购置了伦敦市区东北方向的两套新建公寓，一套现房、一套期房。距离市中心只有20分钟地铁路程，周围有人工湖，景色宜人。
“比起上海的房价，伦敦这样的地段、这样的自然环境以及这样便利的交通，每平方米标价6万元人民币真是不贵呀！”11年前杨先生就非常自豪于自己的这项投资。
2020年，另一对中国家长花费65万英镑，在伦敦金丝雀码头买下一套两居室公寓，让伦敦政治经济学院就读的女儿Wang Yucheng居住。
这两位中国父母发现，买一套公寓比租房更划算。Wang Yucheng说：“我认识的中国学生中有一半会考虑买房而不是租房。如果你要在这里住几年，就没有必要租房。”
初衷也许是为了孩子更舒适的留学生活品质、为了保证留学安全，一部分家长在海外房产市场先行动起来。后来，他们发现这个操作经济帐上来看，无形中减轻了留学压力。
渐渐地，更多人入局。
以房养学的隐形风险
英国政府不对海外买家有移民或永居身份要求，即使没有去过英国，没有办过英国签证，都可以购买英国房产，而且购房数量没有限制。卖房也没有五年内不得上市的规定，准入门槛非常低。
英国政府对海外买家的开放态度，以及相对保值的趋势，都给了中国家长很大的信心。但投资并非适合每个人。
但是对于中产家庭不友好的一点是“贷款很难”。三年前在伦敦购房的Ann当时交完20%的首付时，就被告知银行无法贷款，只能付全款。幸而当时她手上有刚刚卖出一套公寓的现金款，这笔钱只能全部贡献给了伦敦的房子。
要承担英国买房的花费，前提是手上的闲钱足够。比如100万英镑的两居室，至少一千万人民币能随时拿出来。没有这部分闲钱，以房养学容易将所有家庭收入“套牢”，直接影响家人在国内的生活品质，就谈不上好的投资策略。
归根结底，非富裕家庭不要轻易尝试以房养学。
如今，英国房产仍有很大的增值空间，英国房价整体处于波动上升、平稳摇摆的状态。
根据Rightmove近5年房价趋势图，在2022年第二季度进入一个高点，第四季度稍有下滑，2023年第一季度又迎来小幅反弹，第三季度又有回落，属于季节性下跌
再看伦敦。截至2023年8月，伦敦房产最新平均总价为672961英镑/套，约617万人民币，远远高于全英平均价。
但房地产市场的波动仍然是很大的未知数，资产不升值甚至贬值，都是需要提前考虑的风险。
而且对于海外购房者而言，英国房市始终存在信息差。很多中国家长会陷入选房误区，比如新房和二手房的选择，比如价格便宜的房子可能是个坑，比如跟着英国本地人买学区房，结果买了公立学校附近，最后进的是私校，等等。
因此，想要以房养学的中国家长，在买房事宜上一定要慎之又慎。毕竟少则百万、多则千万不是小数目，为孩子“购买”未来留学生活质量的同时，也要考量自身能够承受的经济成本。
(责任编辑：卢其龙 CU002)
