作者：大势太保
近日，北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市财政局、市规划国土委联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》，《办法》继续在“房地产市场长效机制”框架下。
所以，推出共有产权房，房价会不会降？
现在来深扒研究一下。
一、《办法》的主要内容
共有产权住房，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。
也就是说，共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。销售均价在土地供应文件中予以明确。
政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可由市级代持机构持有。至于购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定，比如这套房销售均价6万，同地段，同品质普通商品房均价8万，那么你占的比例就是3/4。
申请方面，申请购买本市共有产权住房的家庭，单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁；申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房；一个家庭只能购买一套共有产权住房。
如果申请家庭已签订住房购买合同、征收(拆迁)安置房补偿协议；申请家庭有住房转出记录的；有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的等，都不可以申请。也就是说，买过房的，有拆迁补偿款的，离婚不满3年的，都不能买共有产权房。
出租方面，已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分，具体应在购房合同中约定。
回购方面，共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，可向原分配区住房城乡建设委(房管局)提交申请，由代持机构回购。回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为共有产权住房使用。
卖出方面，共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。购房人向原分配区住房城乡建设委(房管局)提交上市申请，明确出售价格。同等价格条件下，代持机构可优先购买。代持机构放弃优先购买权的，购房人可转卖给其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”，所占房屋产权份额比例不变。购房人取得不动产权证满5年，也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。
二、“共有产权房”对房价的影响如何？
首先来看，共有产权房怎么建？
因为共有产权房建成后，政府会有一部分产权，这部分产权就是销售价与市场价的差额。
销售均价，也是在卖地时，就已经规划好。开发商不能按市价卖房子，只能按备案的明显低于市价的价格卖房。但如果继续以市价拿地，可能最后会亏得很惨。所以，政府必须让渡部分土地出让金利益，以低于市场价的价格把土地卖给开发商。这部分土地出让金利益，换取政府对房子的产权。
所以，写到这里，问题的核心就出现了。
政府用土地出让金利益，换取了房子产权。从以前对土地坐庄，变成了现在对土地和房子，同时坐庄。
其结果就是，政府不仅操控了土地市场，还能操控共有产权房市场；不仅能享受一级土地市场价格上涨带来的收益，还能继续享受二级房产市场价格上涨带来的收益。
所以，政府成了房屋产权所有者，跟投资客一样，于是，本就坚实的利益共同体了，结盟会更加稳固。
于是，地方政府从房屋交易时，只享受税收，变成也坐拥差价，对于房地产市场价格上涨，地方政府可能有了更为强烈，更为直接的需求。
三、边际催动
于是，有人说，你看，“共有产权房”你可以以低于市价的价格来购买啊？
各种配套措施，基础设施都挺不错。诚然，你可以在当下以低于市价的价格来买房子，这使得部分在原市价时买不起房的人，现在可以买得起房了。
然而，不能高兴太早啊，同志们。
你现在能买起了是吧。
呦嘿，不错。
那我就继续涨价。
你有500万，但房子600万，你暂时买不起。
于是，来买共有产权房吧，本来600万的房子，卖400万，你400万能拿下2/3产权。
哎呦，有多余的100万了哦。
不行，必须给你掠夺过来。
我让房地产价格上涨，你有500万，但我只有2/3产权，好吧，我当然选择让房子直接涨到750万吧，这样，您也别嘚瑟了，多余的100万，直接来我兜儿里吧。
你瞧，这既是共有产权房的边际效应。一看价格低于市价，群众仍有购买力剩余，那我就用各种政策措施，舆论攻势，催动价格上涨，把这部分购买力，掠夺到我地方政府的口袋里。
这就是共有产权房的本质。
在资源稀缺，房屋永远不足的环境里，共有产权房，反而提供了一种催动价格上涨的路径。
外表很美好，内里不美好。
这是内在逻辑，也是市场机制。
四、结说
这种坚定的利益共同体，在房地产需求紧张的市场环境里（即便这需求，大部分都是投机需求），会变得更加牢固。
“共有产权房”，其数量微小，对于解决实际需求，意义几可忽略。反而，容易变成一种催动房价上涨的工具而被利用。
因为房价有锚定效应，片区内一套房价格涨，其余房价也会跟涨。
对于解决居住需求，1000套房都不够，但对于催动房价上涨，1套房就够了。
