中国当下正在进行新一轮的银行压力测试，而房地产价格的下滑必然是被测试的变量之一。之前的压力测试——不管是官方的还是非官方的——都低估了银行所面临）来自房价下降的风险。比如最近交通银行金融研究中心的一份报告就估计，房价30%的跌幅对银行系统的不良贷款率只会有一点或几乎没有影响。即使房价跌幅达到了40%或50%，也仅仅只会将不良贷款率提高到3.8%到5.6%。
目前商业银行的不良贷款率是1%。如果我们采取房价跌幅的最高估计50%，那么这将使得不良贷款率上升到6.6%。让我们将这一数字还原到历史情境中来看。最近一次不良贷款率达到6.6%是在2007年，而2004年不良贷款率则是这个数字的两倍之多。这就意味着，即使房价跌幅达到了50%，中国的银行依然能够相对正常的运转，就像它们在2005年左右一样。
乍看之下这似乎很有道理。房地产贷款占了商业银行贷款的20%。房地产价格的急剧调整将使得这些贷款陷入违约风险。大量的违约将可能来自高杠杆举债经营的的房地产开发商，而不是那些拥有房屋股权的家庭。这对银行系统来说将是沉痛的打击，不过鉴于有很高的资本缓冲在，这一冲击还在可控范围内。
然而如果以史为鉴的话，事情将会变得更加复杂。首先，大量的工业——比如钢铁、大型家用电器以及水泥——投资于房地产开发，而它们将遭受需求上的锐减，因为住宅建设放缓了。这无疑会让那些边缘企业（marginal performers）陷入财务危机。考虑到过去几年中企业杠杆率的上升，这将是一个重大的担忧。
鉴于房地产在投资和消费中所扮演的特殊角色，房价下跌的影响范围可能远远超出房地产和相关的领域。房价下跌对投资的影响是通过房地产作为贷款抵押的功能来体现的。超过40%的银行贷款都是以房屋作为抵押。这就意味着，任何房地产价格的急剧调整都将对银行持有的抵押品价值产生极大的负面影响。
根据中国的贷款五级分类方案，如果抵押品价值下跌，就要求银行增加准备金，从而减弱了银行的借贷能力。同时也带来一个问题，即许多的企业都严重依赖于把房地产为抵押品来借款。这一抵押品价值的下跌将对它们获得新贷款——常说的抵押渠道——的能力有负面影响。这又进一步将减少企业投资，从而影响到整个经济。
历史的先例有哪些呢？很像当今的中国，日本在1980年代也经历了一次很大的房地产繁荣。与中国同样相似的是，房地产繁荣大多是依赖于国内融资，且家庭杠杆率相对较低，因为首付很高，自筹经费平均在40%左右。日本也像中国一样，有一个银行主导的金融系统，并且其中土地是重要的抵押品。当土地价格狂跌了50%后，用房地产作为抵押品的企业的借债能力就明显下降。这导致了这些企业投资的减少，从而危害到了整个日本经济。
随着企业债务水平超过了GDP的150%，房地产价格的调整将会导致投资也发生类似地下降，这对中国来说是很危险的。对地方政府融资平台来说尤为实际，因为它们特别依赖于把土地作为抵押品。对土地价格的冲击将弱化它们针对新的基础设施项目的融资能力，而基础设施项目一直都是经济增长的重要推动因素。
房地产价格的下跌也会对消费产生负面影响。低杠杆率水平意味着家庭不太可能摆脱他们购置的房产，因为他们保留着部分股权。但是，当储蓄者意识到他们的投资现在比预计的要明显不值钱时，这会出现一个很大的财富效应。由于两个原因，这个问题在中国可能特别严重。第一，很大一部分的房屋是以投资的目的来购买的。2012年上半年的估计显示，以投资为目的的购房超过了（房屋购买总量的）50%。第二，中国家庭很大的一笔总财富是以住房的形式存在的，也许高达2/3的比例（美国的数量大约是30%）。如果房价的跌幅达到了交通银行的压力测试所预计的水平，那么由于净资产受到了负面冲击，家庭无疑会减少消费。
这并不是说中国的房地产市场马上就要崩溃。有很多的原因使人们相信，随着中国的城镇化和逐渐富有，对新住房的基础需求将持续很强烈，虽然可能不会像我们最近几年所看到的那么强烈。然而，很清楚的一点是，房地产价格的调整将产生巨大影响。这种影响将不单单是房地产开放商的违约、丧失抵押品赎回权的增多。房地产需求支撑了许多的工业（的发展）。作为一种资产，房地产扮演着极其关键的角色，它在借贷中担当了抵押品，在家庭中担当了投资品。房地产价格的大幅下跌，将导致投资和消费的锐减，损害整个经济，并最终以更多的违约影响金融体系。虽然中国并不处于美国式的丧失抵押品赎回权的风险中，但中国的金融领域显然很难从一次房地产引起的经济衰退中独善其身。
注：
1、原文选自彼得森国际经济研究所（PIIE）RealTime Economic Issues Watch项目，发表时间为2014年4月24日。作者Nicholas Borst是PIIE研究员，中国项目负责人。
2、《思想库报告》是上海金融与法律研究院（SIFL）出品的一份公益性电子刊物，以国际智库之思想，关照中国改革之现实。
