作者：东滩顾问 · 廖琴
2014年国务院发布46号文件中提出打造城市体育综合体；2016年7月发布的《体育产业发展”十三五”规划》将场馆服务业归为重点行业；2016年10月，《国务院办公厅关于加快发展健身休闲产业的指导意见》文件中表示：“鼓励健身休闲设施与住宅、文化、商业、娱乐等综合开发，打造健身休闲服务综合体。”在此背景下，近年来各地的体育综合体如雨后春笋般涌现，充分盘活了体育场馆资源、体育生态资源和人文资源，带动了各类康体运动业态的发展，有助于促进城市体育经济的升级和健康城市的发展。
根据东滩顾问的研究，基于原有场馆的提升及新兴需求的满足，体育综合体可以划分为提升型体育中心、改造型城市体育综合体、新型体育商业综合体和体育主题社区四种类型。
据调查显示，目前我国拥有上千座大型体育场馆，多依靠政府拨款维持运营，其中逾三成体育中心处在赛后闲置、严重亏损境地。2016年4月，国家发改委、国家体育总局等24个部门联合印发了《关于促进消费带动转型升级的行动方案》，提出盘活大型体育场馆资源，通过引入社会资本和公司化机制，推广“所有权属于国有，经营权属于公司”的分离改革模式并在江苏、浙江、重庆三省市开展了分离改革试点。自此，我国大型体育场馆资源盘活进程加快。
提升型体育中心项目
（1）地产特性：城市中心的传统体育地产项目
很多位于城市中心的大型公益性专业或综合性体育场馆，建设运营时间较长，以传统体育经营项目为主，现有功能及盈利渠道单一化。
（2）提升方式：以竞技体育为核，融入创新型功能业态
提升型体育中心作为一个综合体育场馆提升改造项目，重点以原有竞技体育为核心，创新体育项目，融入击剑、拳击、电竞等新兴国民追捧的体育项目，配套全民健身、健身培训、餐饮住宿、休闲娱乐及商务会议等功能业态。
提升型体育中心功能业态
（3）商业模式：以竞技体育为主，多元化营收渠道
以竞技体育为主，文娱活动+赛事/活动冠名+市民健身+体育培训+其他服务为重要补充，形成多元化营收渠道。其中文娱活动包括举办演唱会、音乐会、颁奖典礼、产品发布以及各类展会等活动；市民健身指体育场馆对外开放经营各项体育设施；体育培训指招商运营各类型培训机构；其他服务包括广告资源租赁、体育用品及纪念品销售及餐饮及住宿等配套服务。
新经济时代下，由于城市规划调整、产业布局变化、环保政策引导、企业自身转型等原因，城市工业用地内的企业逐渐搬离市区，出现大量闲置厂房、车间、仓库等物业，同时受限现有土地政策、用地指标日趋紧张等现实问题，2016年中央出台的《国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出：“利用旧厂房进行改造，融入新功能，恢复老城区功能与活力”。基于全民健身热潮背景，体育产业为旧厂房改造功能融合的重点方向之一。
（1）地产特性：一二线城市中心，体育配套缺失，但拥有旧厂房、办公楼等可改造的物业载体空间
一般位于发展中的城市区域，周边居民区或写字楼等集聚，但体育配套资源较匮乏，拥有可利用改造的的旧厂房、办公楼、商场、展馆等物业载体空间，建筑体量以1-10万平方米为主。
迎合日益激增的国民健身需求，围绕体育+商业综合体为核心，打造运动主题区+商业配套区两大载体，汇集全民健身、健身培训、大众赛事、餐饮住宿、休闲娱乐等多种体育休闲业态，打造面向全民健身的多功能体育综合体。
运动主题区
占项目整体体量50%以上，由各类主题运动项目提供商组成，以运动赛事、运动体验及运动培训类项目为主。与知名体育明星及运营团队达成战略合作意向，以赛事造影响，针对目标客群，通过专业的体育产业链为目标客群提供系统科学的培训课程或运动体验项目，满足各层级客户体验需求。
商业配套区
占项目整体体量不到50%，以运动为主题，由零售、餐饮、儿童、配套等各类业态提供商组成。针对家庭客群提供儿童体验、特色餐饮、体育零售等不同的消费业态，搭建一站式购物消费闭环场景，增加顾客粘性，让家庭中的每一个成员都各有所属，各有所乐。
（3）商业模式：以特色体育场馆为依托，运动消费为主，带动餐饮、亲子、教育等，创新地产赢利点
为缓和商场商业同质化趋势，以特色体育场馆为依托，以体育服务为内核，突破传统购物中心商业模式，为消费者带来不一样的体验。其中以运动消费为主导客群同时可获得餐饮、亲子、教育等方面满足，以购物消费为主导的客群同时可获得味蕾、视觉、感官的冲击。形成多角度的生态链条，扩大项目辐射力。
在政策和形势催化下，商业地产处在竞争红海当中，国内城市兴建购物中心热潮渐退，面临同质化竞争压力的传统购物中心纷纷寻求创新，掀起业态创新革命，渴望从单一的满足购物需求向赋予精神意义的多元化需求转型，体育业态超强的娱乐性体验性，正好符合这一需求。基于此背景下，近年来“体育商业”粉墨登场，成为购物中心的新晋“小鲜肉”，打造一座体育商业综合体成为商业地产界的风向标之一。
（1）地产特性：一二线城市新区或城郊新城地区的地产项目
一般位于一二线城市新区或城郊新城，区域人口密度较高，拥有良好的自然环境和一定的可建设用地面积，周边体育配套资源较匮乏。项目占地面积一般较大。
搭建体育公园+体育主题商业综合体两大载体空间，汇集运动健身、主题运动、日常休闲、餐饮娱乐、主题购物等多种业态，打造集“体育公园+体育主题商业综合体”为一体的新型体育商业综合体。
体育公园
满足市民休闲娱乐、旅游赏景、运动健身需求，主要分为休闲区、景观区、服务区。休闲区主要为居民提供运动、健身的场地。如篮球场、足球场、羽毛球场。景观区主要以自然景观为主，打造具有景观效应的公园风光，也为健身运动提供良好的生态环境。服务区主要是为市民提供全方位服务，包括餐饮、休憩、娱乐等功能。
以体育为入口，链接一切体育运动资源，结合不同的业态模块配比满足消费者更多样化的需求的创新型一站式主题商业综合体，既能满足人们对时尚健身的追求，也能满足人们吃穿行的需求，方便人们的运动、休闲与社交。
（3）商业模式：利用运动业态强体验吸客，差异化主题购物中心
“体育公园+商业综合体”的商业模式，最大化发挥运动业态强体验性带来的“吸客”功能，运动与购物中心相结合形成良好的互动效益，体育运动业态通过强体验、差异化主题形式为购物中心吸纳更多人群，购物中心以运动为切入口，链接一切可以链接的资源，做好跨界融合、配套业态、增值服务等方面，组合不同业态模块，形成以体育为入口的闭合消费生态圈，增强顾客粘性。
“体育+地产”模式已呈现异军突起之势。近几年，体育产业俨然上升到国家战略层面，国民对运动健康关注度不断提升，对于具备运动元素的住区需求也日益强烈。房地产行业为迎合国民随时随处健身需求，纷纷斥资布局，将休闲运动和体育资源整合，探索体育与住宅地产模块的优化组合，建设“体育”元素主题的社区生活。
体育主题社区项目
（1）地产特性：二三线城市新区或城郊交通便利地区的地产项目
一般位于二三线线城市新区或城郊，交通便利（规划或已建近地铁或公交处），未来规划的人口集聚区或周边已集聚大量新建小区，建设用地面积几十到上千亩不等。
搭建体育公园、商业综合体及品质住宅区三大载体空间，汇集运动健身旅游赏景、餐饮娱乐、主题购物、品质居住等多种业态，打造集“体育+商业+住宅”为一体的体育主题社区。
体育主题社区功能业态
体育公园
满足市民休闲娱乐、旅游赏景、运动健身需求，主要分为休闲区、景观区、服务区。
商业综合体
为满足区域消费人群的配套餐饮、购物、娱乐等多方面需求，构建一站式的主题商业综合体。
品质住宅区
建设高端品质住宅集聚区，吸引中高端体育运动爱好者入驻，形成庞大的顾客消费圈层。
（3）商业模式：体育公园为特色，配套商业及居住，实现整体营收平衡
以体育公园为核心特色，做活片区，导入人流，提升区域价值，配套商业及居住板块，实现整体营收平衡。其中体育公园以体育场馆低价或免费公益运营为基础，围绕体育培训、体育赛事、场地租赁、体育健康产业四大板块做布局，使得具有消费潜力的人群进入到体育公园之内，进一步促进商业消费。
