原声
案例一
老友的问题
麦冬的朋友问，他父亲欲将购买了十多年的一处80平的唯一住宅过户给他，咋办最省税？
一般来说，父子间的过户可能是赠与也可能是买卖（不考虑继承）。那么怎么处理更好呢？
首先按纳税人不同分为，儿子应缴纳的税和父亲应缴纳的税。为了方便大家比较，麦冬直接做成表格。
由此可见，麦冬的朋友采取买卖的方式更优。
在此基础上，我们多考虑一个因素。儿子再转让该房产在计算个人所得税时，计算方法一般情况下是：先求出卖价减去买价的差，再用刚求出的差乘以税率。“买价”在赠与和销售两种方法下是有区别的：如果是赠与，“买价”是父亲十几年前买房子的价格；如果是买卖，“买价”是父子过户时买卖的价格。根据市场走势，父子过户时买卖房屋的价格大幅高于父亲十几年前买房子的价格。作为减法算式中减数的“买价”大，差就会小，由此，应缴纳的税款自然就少了。
这么看不考虑时间因素，从再转让角度看，也是买卖更优。
如果考虑时间因素呢？我们来看案例二。
案例二
中介的
小把戏
购房人张先生看中了李先生的一套住房（该住房，李先生取得时间不满两年），中介告诉购房人张先生，这个房子由于取得未满两年，需要缴纳增值税及附加、个人所得税，总计差不多要六七万元。房主李先生要求房子税费由买房人负担，但中介在税务局有内部人可以操作，除了契税，其他的税都不需要交，但需要给他一万元好处费。
购房人张先生将信将疑，难道税务人员真可以暗箱操作？
当调档结果出来，真相便浮出水面了。原来这个房子是房主李先生的父亲一年前赠送给李先生的。而中介利用了一个税收优惠政策：销售其取得满两年的住房可以免增值税及附加，销售其取得的满五年且唯一的住房可以免个税，而赠与取得的房产，这个两年和五年的时间从父亲取得房产时起算。也就是说房主李先生本来就可以享受优惠政策不交税，却被中介故弄玄虚狠赚了一笔。
用带数字的例子再说明一下：
父亲老李2000年花40万元买了一个80平的房子，是老李的唯一住房，2017年过户给儿子小李，成为小李的唯一住房。2018年1月小李又以80万的价格卖给张先生。
如果2017年父子通过赠与方式过户，那么小李在2018年卖给张先生时，可以享受优惠，也就是说小李不用交税。
如果2017年父子通过买卖方式过户，那么2018年卖给张先生时，就不能享受优惠政策，需要计算缴纳增值税及附加、个人所得税。
综合了时间因素后，父子过户选择买卖方式就未必最优。注意，是“未必”。从而如何选择就要考虑更多因素。
原想把生活中遇到的两个简单事例写出来，没想到写了两天，在大家的指导下，几经改动。然，考虑的因素越多，得出结论越多样，截至目前稿件本身也不敢说绝对正确。文中需要考虑的因素还有很多，比如产权交易的凭据等资料是否完整？产权交易时间确认依据是哪个？房产的交易价格是多少？……现实生活中房产过户需要考虑的因素更多，比如房子的属性是什么？所有人是法人还是自然人？是继承、赠与、买卖、抵债还是……？……可谓牵一发而动全身，差之毫厘谬以千里，当然这也算是做税收筹划的魅力之一吧。
以上不当之处，请各位多多批评指正。
附上部分优惠政策依据，以供各位参考，也希望借此可以稍许弥补本文不足之处。
政策依据：
1.契税
财税〔2016〕23号
个人购买家庭唯一住房90平米及以下减按1%征收契税。
个人购买家庭唯一住房90平米以上减按1.5%征收契税。
个人购买家庭第二套改善性住房90平米及以下减按1%征收契税。
个人购买家庭第二套住房90平米以上减按2%征收契税。
2.增值税
财税〔2016〕36号
个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
财税〔2016〕36号
一、下列项目免征增值税
（三十六）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。
家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
3.个人所得税
财税字〔1994〕20号
个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得。
财税〔2009〕78号、国家税务总局公告2015年第75号
个人无偿受赠或继承不动产个人所得税。
4.土地增值税
财税〔2008〕137号
对个人销售住房暂免征收土地增值税。
财法字〔1995〕6号
第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
财税字〔1995〕48号
四、关于细则中“赠与”所包括的范围问题
细则所称的“赠与”是指如下情况：
（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
5.印花税
财税〔2008〕137号
对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
6.时间
国税发〔2005〕172号
四、个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。
