本文转自微信公众号：挖财早知道
前两天，有小伙伴在后台问挖财君：现在是好的购房时机吗？
对不起，无法回答你！因为不同城市情况不一样，一个城市的不同区域情况又不一样。同样 ，一个区域的房子价格也是多样的。如果二手房，那面对的房东更是形形色色，价格更是多样。同样没办法来回答你这个问题。
因此，挖财君认为现在需要和大家聊的内容，其实是授之以渔，教财友们如何全方面来考量，大家再根据自己的具体情况决定要不要买。
特别是，每个城市的具体公积金政策、贷款政策都不一样，挖财君真的没办法一竿子来帮所有人举例，但是选房子的宏观思路上都是通用的。
因为挖财君本人在杭州，所以就以杭州的政策举例，大家只需要了解当地的政策，进行套用即可。
如何查当地政策？
可查询当地公积金网站，或者拨打当地公积金热线咨询；
去中介公司咨询，不过最好自己有一定功课，否则容易被误导；
搜索当地的公积金、贷款政策新闻；
去当地的办事大厅咨询；
询问购买过的朋友、同事等等。（一定要近期，否则政策可能已经修改）
买房前做哪些准备？
查个人征信报告，看看是否有不良信用记录；
准备好信用卡；
查公积金贷款额。（当地最大，自己目前可以贷款额）
做好以上几个准备，就可以开始考虑：
如何选房？
先定位你的需求、买房预算、每月可以承担的房贷（下文会教学）、所有要求的优先级。
需要考虑的：面积、位置、学区（特别是有孩子的，或者有计划生宝宝的）、保值VS投资、配套、质量、户型……思考这些选项，对于你来说，哪些是更重要的，排个优先级。
在自己可以承受的预算下，你再思考：
如果你受不了长时间的交通时间，那你只能牺牲面积、户型等等，在市区内买一个面积小一点，房龄老一点的房子。
如果你希望给全家一个宽敞明亮的生活环境，交通时间不考虑，或者你工作可以在郊区，那么你就可以选定你的郊区区域。
比如一个需要自己下班接送孩子的，那你必须考虑你现在单位，或者你可能的单位区域附近，带学区的房子。
如果你希望一个好学区，那么你就需要综合评估全市在内学区，那个学区是你预算可以承受，且该面积你能接受。
特别需要注意的是学区房政策。
挖财君复制一段新闻给到大家：“
2015年11月26日教育部基础一司司长王定华表示，教育部考虑推行“多校划片”，即一个小区对应多个小学初中，让买了学区房的家庭不确定到底能上哪个学校。
而且教育部还“钦点”了24个城市的名，要求这些城市所有县市区100%的公办小学、90%的公办初中要实现划片入学。这24个城市分别是：北京、天津、上海、重庆、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、厦门、济南、青岛、武汉、广州、深圳、成都、西安、福州、南昌、郑州、长沙、贵阳。”
虽然多个被钦点的城市否认，但是我们可以把这个政策作为一个隐性考量因素。你的贵学区房可能会降价，同样，反过来思考。你如果合理利用这个政策解读，你的房子可能从非学区房变为学区房，获得升值。（这个赌局不适合刚需，存在太大风险性。）
大区域选好了，如何选小区域？
跟着几个点走：政府规划、交通线路、大型民生政策等。其实城市规划的信息都是可以查到的，同样需要自己去查：比如跟着规划的地铁点、大型民生项目比如医院、综合体、政府规划中心走。
很多财友看房的时候，就听售房部的人吹牛说，我们这边离地铁口超近，走路10分钟就到了！
买了之后发现，需要开车半个小时才能到一个地铁口（2020年建成）……这算地铁房吗？当然不算啦！
如果你买对了潜在地铁口位置，这套房子至少保值乃至升值是没有任何问题的！如果是买在已有地铁口附近，那么可以理解地铁口的红利因素已经加在了房价中。那么可以简单理解为，没有其他大问题，保值一般问题不大。
综合考量多个因素，这样的区域选择才会保值、甚至具有很大的升值价值。
小区域如何选房子？
从中大型城市来看，一片区域还真不是同样的升值幅度。以杭州为例，有盲目的品牌认可度。
所以一般来说，一片区域的升值幅度比较高的除了学区，一般都是品牌好的升值幅度高。
考虑房地产品牌之后，同时考虑物业好坏、容积率、停车问题、房产质量、户型等等，这些都是决定当前价格以及后期升值问题。
选对房址与否，就是翻番20倍VS亏损
真的！千万不要觉得选址很随便，挖财君身边有一个真实案例：
挖财君的前领导房子购于07年，坐标杭州。那个时候是房价一个低点。如果当时购买了某学区房，至今可以翻番20倍。但是前领导的房子呢？价格跟该学区房小户型差不多，涨价多少呢？-0.8倍。什么意思呢？他买的楼盘A还跌了。
这是为什么呢？
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经过分析，得出几个结论
第一，楼盘A位于郊区。以杭州为例，市区的涨势是远高于郊区的。
第二，它没有学区。在一、二线城市里，涨幅最多的除了地位位置、几个规划点的福利，最大的因素一般都是学区。
第三，楼盘的开发商不给力。它附近都是有名的房地产开发商楼盘，比较受到杭州人认可的几个牌子，还是有一定程度的涨幅。
第四，物业不好，进入小区中心的重要景观都已经半危，生锈。（好的品牌商一般来说，物业有保障。）
第五，这也是非常关键的一点，它的楼盘非常非常大，但是其中的户型却都是小户型居多。不是说，大楼盘不好，很多楼盘因为小区比较大，成效应，很多配套设施，物业管理都能跟上，反而是一种利好。
这个小区的问题症结在于，它都是小户型聚集在一起的大楼盘。小户型不好吗？当然不是啦，如果是在市中心的小户型，那可不要太抢手了。
但是这个楼盘本来就处于比较偏远的郊区。一般考虑郊区的，会是刚需希望给家庭提供更宽敞的生活居住环境。而那个楼盘A附近没有商业区、工作区提供给一室一厅的小户型出租、购买潜在市场。换句话说，那个附近的小户型不吸引人，没有强大的购买力。
大楼盘，小户型，附近没有出租市场，这就造成了，这个楼盘，长期有一大批小户型抛售于二手市场，永远供大于求。所以整个小区的房价都没有上涨，甚至连附近楼盘的涨幅都达不到。
所以说，买房子的时候全方面的考虑，尤其是在选址上的斟酌是多么重要！这套选房方法论，各位财主们看明白了吗？那些买过房的财友们，也可以把你们选房的考虑过程分享给其他小伙伴参考，欢迎在留言区参与讨论！
