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公租房、房改房、福利房等,遭遇房屋拆迁怎...

一、公租房

公房原承租人死亡或外迁;与原承租人为同一户籍;是原承租人的家庭成员;与原承租人共同居住二年以上;没有其他住房。而公租房变更承租人没有法律明确的规定,需要根据出租人的文件规定,

公房承租人的房屋征收补偿问题非常复杂,主要有征收时已购公房征收时未购买公房征收时未出售公房三种情况。

在分析不同情况前,首先应弄明白公房征收关系与公房征收补偿关系主体的不同。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定“为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。”第四条规定“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”因此,从法律上看,在房屋征收补偿中,征收人为市、县级人民政府,被征收人为被征收范围的所有权人,公房承租人是不属于公房征收关系的主体的。但是,在实际操作中,即使公房承租人不属于公房征收关系的主体,也不影响其成为公房征收补偿关系的主体。

总之,公房承租人作为公房征收补偿关系的主体,在不同情况下,将会获得不同的征收补偿。

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(一) 房屋征收时已购公房征收补偿

对于房屋征收时已购公房的情况,实际上已购公房的产权性质已经发生改变,已经从国家或者单位所有转化为私人所有。因此在征收补偿时,征收人会按照被征收公房的房地产市场评估估价对被征收人给予补偿。同时被征收人住房超过房改改革规定标准的,征收人会扣除超标部分的补偿款中属于应当上缴财政或者返还原售房单位的部分,并分别予以上缴或者返还。

总之,针对房屋征收时已购公房征收补偿,在征收补偿中直接按照个人房产进行即可。当然在被征收人住房超过房改改革规定标准时,有特殊规定。

(二) 房屋征收时未购买公房征收补偿

针对房屋征收时未购买公房的情况,需要首先区分直管公有住房和自管公有住房。公有房屋作为国家财产,按管理主体不同分为两个类型,一种类型是由地方人民政府所有并指定有关单位进行管理的公房,称为“直管公房”;另一种类型是由国家机关、社会团体、国有企事业单位出资建造,由该单位自行管理的公房,称为“自管公房”。

由于直管公有住房是属于国家所有,因此在征收过程中一般要求“应当”按照房改政策进行出售,出售后再按照个人房产补偿。而自管公有公房,则是“可以”按照房改政策进行出售,在进行补偿。总之,不论是直观公房还是自管公房,在公房出售以后,承租人就成为了被征收人,可以按照个人房产获得相应的补偿。

(三) 房屋征收时未出售公房的补偿

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定“被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。”因此,针对征收时房屋未出售的情况,如果被征收人与公房承租人解除了租赁关系,或者被征收人对公房承租人予以了安置,那么征收人应当对被征收人给予补偿。同时,若被征收人与公房承租人达不成解除租赁协议的,征收人一般情况下会对被征收人实施房屋产权调换。这样,原公房承租人就应当与被征收人重新订立房屋租赁合同,并继续承租产权调换来的房屋。

公租房的拆迁补偿款的分配,主要遵循均等分配的原则分割。承租人在下列特殊情况下,可以享有拆迁补偿多一些:

(一)可以酌情多分配的:

1、承租人或同住人属于年老体弱,缺乏经济来来源,且按均分所得的补偿款,无法见得房屋保证其正常生活的。

2、承租人或同住人在取得公租房承租权时额外支付过较多款项的。

3、对公租房内居住的未成年人实际承担监护义务的。

(二)有两处以上公租房承租人的,其对各处被拆迁公租房的补偿款均有权主张分割。

总之,公房承租人在面临房屋征收补偿时,根据不同的情况,会有相应的不同补偿。征收时房屋已购买的,将按照个人房产进行补偿。房屋征收时,未购买公房的,根据是直管公房还是自管公房进行不同处理。房屋征收时未出售公房的,也存在不同的处理方法。因此,在实际操作中,如果您为公房承租人,应当结合自身情况解决问题。

二、房改房

房改房,是指于1994年国务院发文实行的城镇住房制度改革的产物,是我国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策,现如今又可以叫做已购公有住房。已购公有住房,是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的,房屋所有权归职工个人所有,按照标准价购买的,职工拥有部分房屋所有权,一般在5年后归职工个人所有。

例如北京房改房政策:1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》出台前以“标准价”购买的住房,这类出售的公房拥有部分产权,即占有权、使用权、有限的收益权和处分权,可以继承。1999年《建设部关于进一步推进现有公有住房改革的通知》中对此有过解释“对职工已按标准价购买的住房,要鼓励职工在自愿的基础上按成本价补足房价款及利息。职工按成本价补足房价款及利息后,住房产权归职工个人所有。”

根据《物权法》的规定,房屋产权以登记为准,既然房主现在是你,你就是该房屋的合法产权人,与其他人无关。房改房是参加房改的产权房,来源有的是单位的,有的是使用权的,在购买是若是产权的就要交土地出让金,这个多少根据原产权的百分比不同,若是使用权的就要按工龄去买取.福利房多半是产权房,是单位分配给个人的福利用房。

三、福利房

福利房,亦称优惠房,是指职工单位将公房以工资性货币分配方式出售给职工,职工以标准价或成本价购买,从而对购买的房屋享有部分产权或全部产权的住房。我国现行政策鼓励职工购买住宅,承认福利房归购买者个人所有。1994年7月《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第21条规定,“职工以成本价购买的住房,产权归个人所有,一般住用5年后可以依法进入市场,在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。职工以标准价购买的住房,拥有部分产权,即占有权、使用权、有限的收益权和处分权,可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定”。1999年2月10日,建设部《关于进一步搞好公有住房出售工作有关问题的通知》再次明确:“对已按标准价出售的公有住房,各地要制定切实可行的措施办法,鼓励购房职工在自愿的基础上按成本价补足房价款及利息后,产权归个人所有”。

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